家賃滞納について
家賃滞納とは
家賃滞納とは、入居者が家賃の支払期限を過ぎても支払いを行わない状態を指します。
具体的には、家賃の支払い期日が過ぎても支払われない、または遅れて支払われることが滞納とされます。
家賃滞納は、物件のオーナーや不動産管理会社が頻繁に直面する問題です。早期に解決できれば大きな問題にはなりませんが、
対応が遅れて長期化すると回収が難しくなり、大きな問題となるケースが多いです。
家賃滞納の督促について
家賃滞納が発生した場合、該当する入居者に対して家賃の督促を行う必要があります。
督促と聞くと、映画のように借金取りが直接訪問するイメージがあるかもしれませんが、実際には電話や書面での通知から始まります。
未入金であることを伝え、それでも支払いがない場合は保証人への連絡や法的措置を検討することもあります。
自主管理を行っているオーナーさまは、このような家賃督促の手続きを自分で行う必要があります。
家賃滞納の督促状の例文
督促状は段階を踏んで送ることが重要です。単にうっかり忘れていただけで、すぐに支払ってくれる可能性もあるため、初めは「未入金になっていますよ」という形で連絡します。もし反応がない場合は、「〇月〇日までにご入金ください」といったように、支払いの期日を明確に記載しましょう。
家賃滞納で強制執行する流れ
建物の明け渡しの強制執行の申し立てから解決までの流れは、以下の通りです。
強制執行の申し立て
建物の明け渡しを強制執行するためには、不動産の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して、不動産明け渡しの強制執行の申し立てを行う必要があります。
不動産明け渡しの強制執行の申し立てに際しては、以下の書類が必要です。
- 債務名義の正本（確定判決の正本等）
- 執行文
- 送達証明書
強制執行の申立後、執行官と強制執行の方法などについて打ち合わせを行います。
明け渡しの強制執行では、対象物件から賃借人の荷物を搬出・保管し、鍵の開錠・取り換えなどを行う必要があるため、これらの作業を行う業者（執行補助者）を手配する必要があります。執行官との打ち合わせでは、執行補助者としてどの業者を利用するかなどが確認されます。
明け渡しの催告
執行官との打ち合わせによって決まった明け渡しの催告日に、執行官と共に対象物件のある場所に赴くことになります。
明け渡しの催告とは、対象物件の占有状況を確認し、引き渡し期限と強制執行の実施日を賃借人に伝える手続きです。通常、この内容を記載した公示書を物件内の目立つ場所に貼り付ける方法で行います。
明け渡しの催告の日程は、強制執行の申し立てがあった日から約2週間後が指定されます。また、明け渡しの催告で指定される引き渡し期限は、催告日から1か月後の日が指定されます。
明け渡しの断行
引き渡し期限の数日前に「明け渡しの断行」という手続きを行います。明け渡しの断行とは、対象建物内の家財道具などを運び出し、賃借人の占有を排除して、賃貸人に対して建物を引き渡す手続きのことをいいます。
明け渡しの断行日には、強制執行の申し立てをした債権者（または代理人）、執行官、執行補助者が対象物件のある場所に行くことになります。当日は、執行補助者によって対象物件内に残されている家財道具などが運び出され、鍵の交換が行われて明け渡しの手続きは完了となります。
明け渡しの断行日までに賃借人が荷物をまとめて任意に明け渡しをしてくれた場合には、明け渡しの断行することなく明け渡しの手続きは完了となります。
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