賃貸の広告料（AD）の相場は？空室を早く埋める付け方と仲介会社への依頼のコツ

空室が出ると、管理会社や仲介会社から「広告料を付けませんか」と提案されることがあります。広告料を増やせば早く入居者が決まるのではないかと考える一方で、家賃何か月分を出すべきか、費用に見合う効果があるのか、迷うオーナーも多いでしょう。

広告料は、空室対策として役立つ場合があります。ただし、金額を上げるだけで物件の課題が解消するわけではありません。家賃設定、写真、設備、共用部の状態、募集条件に問題があると、仲介会社から紹介されても内見や申込みにつながりにくいためです。

広告料を検討するときは、相場だけで判断せず、空室が発生している理由と、空室が続いた場合の家賃損失を確認することが大切です。本記事では、賃貸の広告料の仕組み、相場の考え方、効果的な使い方、仲介会社へ依頼する際のポイントを解説します。

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賃貸の広告料（AD）とは？仲介手数料との違い

広告料とは、入居者募集の際に、オーナーが仲介会社へ設定する費用です。不動産業界では、Advertisementの頭文字から「AD」と呼ばれることもあります。

広告料と仲介手数料は混同されやすいものの、役割は異なります。募集費用を正しく把握するためにも、まずはそれぞれが何に対する費用なのかを整理しましょう。

広告料は仲介会社の募集活動を後押しする費用

広告料は、仲介会社に物件を積極的に紹介してもらうために設定される費用です。成約時に支払う形が一般的で、仲介会社の営業担当者が来店者へ紹介する際の動機付けの一つになることがあります。

特に、似た条件の物件が多い地域や、家賃水準が低めの地域では、広告料の条件が紹介頻度へ影響することがあります。仲介会社としても、限られた来店者へ複数の物件を紹介するなかで、成約時の条件を考慮する場面があるためです。

ただし、広告料は入居希望者に直接支払われる費用ではありません。入居希望者が物件に魅力を感じなければ、紹介の機会が増えても成約にはつながりません。広告料は募集活動を後押しする手段であり、物件の魅力や募集条件を補うものだと考えましょう。

仲介手数料とは目的も負担者も異なる

仲介手数料は、賃貸借契約を仲介した不動産会社に対して支払う報酬です。広告料は募集活動に関する費用として設定されるものであり、仲介手数料とは別に扱われることがあります。

オーナー側では、成約時にどの費用が発生するのかを事前に確認しておく必要があります。広告料、仲介手数料、更新時の費用、退去時の募集関連費用などを分けて見なければ、空室を埋めるために必要な総額が把握しにくくなります。

管理会社や仲介会社へ依頼するときは、「広告料はいくらか」だけでなく、「誰が受け取るのか」「いつ支払うのか」「成約しなかった場合に費用はかかるのか」まで確認しましょう。費用の根拠を書面で残しておくと、後から認識違いが起きにくくなります。

賃貸の広告料（AD）の相場は家賃何か月分？

広告料は家賃の1か月分程度を目安に考えられることがありますが、全国一律の相場があるわけではありません。地域の賃貸需要、募集時期、競合物件、物件の築年数や設備によって、求められる水準は変わります。

参考記事でも、広告料は家賃1か月分から数か月分の範囲で設定されることがあり、地域や募集状況によって差が出るとされています。

広告料は家賃1か月分前後を目安に考える

広告料は、家賃1か月分程度を基準に検討されることが多い費用です。家賃が6万円の部屋であれば、広告料も6万円程度をひとつの目安として考えることになります。

ただし、これはあくまで目安です。駅近で需要が強い物件と、郊外で競合物件が多い物件では、仲介会社が紹介する難易度も異なります。周辺物件が広告料を高めに設定している地域では、同じ金額では紹介されにくいと感じることがあるかもしれません。

反対に、募集開始後すぐに問い合わせや内見が入る物件なら、広告料を高く設定しなくても成約につながる場合があります。相場を確認する目的は、常に高い広告料を付けることではなく、物件の競争環境に合った条件を判断することです。

需要が弱いエリアや閑散期は高くなることがある

賃貸需要が限られる地域、競合物件が多い地域、入居希望者の動きが鈍くなる時期には、広告料が高めに設定されることがあります。繁忙期には入居希望者が多く、仲介会社が紹介する物件を見つけやすい一方、閑散期は同じ条件でも成約まで時間がかかる傾向があります。

夏場や年末などに空室が出ると、次の繁忙期まで長く空室を抱える可能性があります。その場合、一定期間だけ広告料を上げて、仲介会社から紹介される機会を増やすという考え方もあります。

ただし、閑散期だからといって広告料だけを増やすのは避けたいところです。周辺物件と比較して家賃が高すぎないか、初期費用が負担になっていないか、物件写真が古くないかも同時に確認しましょう。

競合物件の広告料と募集条件をセットで見る

広告料を決めるときは、近隣物件の広告料だけを見ても十分ではありません。家賃、共益費、敷金・礼金、フリーレント、設備、築年数、駅からの距離など、入居者が比較する条件をまとめて確認する必要があります。

同じ家賃帯でも、無料インターネット、宅配ボックス、独立洗面台、駐車場の有無などによって、入居希望者の評価は変わります。広告料を高めに設定して仲介会社からの紹介が増えても、物件そのものが競合に劣っていれば申込みにはつながりません。

仲介会社へ「近隣物件はどのような条件で募集されているか」「自分の物件はどの点で比較されやすいか」を聞き、広告料を含めた募集条件全体を見直しましょう。

確認項目	見るべき内容	判断のポイント
広告料	家賃何か月分か、成約条件	周辺物件との差が大きすぎないか
家賃・共益費	月額の総支払額	入居者目線で競争力があるか
初期費用	敷金・礼金・フリーレント	問い合わせの障壁になっていないか
募集状況	問い合わせ・内見・申込み数	どの段階で失注しているか
物件状態	写真・設備・共用部	広告料以外に改善すべき点がないか

広告料を付けると空室が埋まりやすくなる理由

広告料を設定すると、仲介会社からの紹介機会が増える可能性があります。空室期間が短くなれば、広告料を支払っても結果的に収支が改善する場合があります。

ただし、紹介される機会が増えることと、契約が決まることは同じではありません。広告料の効果を過大に期待せず、募集状況を確認しながら使うことが大切です。

仲介会社から紹介される機会が増える可能性がある

入居希望者が来店したとき、仲介会社の担当者は希望条件に合う複数の物件を紹介します。そのなかで、広告料の条件が整っている物件は、担当者にとって紹介しやすい選択肢の一つになる場合があります。

特に同じような間取り、家賃帯、築年数の物件が多い地域では、物件情報が仲介会社に認識されているかが重要です。広告料を設定するだけでなく、最新の写真、設備情報、入居可能日、内見方法をきちんと共有しておくと、紹介しやすい募集資料になります。

広告料は、仲介会社との関係を作るためだけに使うものではありません。物件の情報が正しく伝わり、条件に合う入居希望者へ案内される状態を整えるための一部として考えましょう。

空室期間を短縮できれば費用を回収しやすい

広告料の費用対効果を考える際は、空室によって失われる家賃収入と比較します。月額家賃が7万円の部屋で、広告料を1か月分上乗せすることで空室期間を1か月短縮できるなら、家賃損失を抑えられる可能性があります。

一方で、広告料を上げても反響や内見が増えなければ、費用だけが増えることになります。そのため、広告料を設定した後は、何件の問い合わせがあり、何件内見が入り、申込みに至らなかった理由は何かを確認する必要があります。

空室期間が長引くほど、家賃収入の減少に加え、広告費、清掃費、原状回復費などの負担が積み重なります。目先の広告料だけでなく、空室が続くコスト全体で判断しましょう。

広告料だけでは物件そのものの課題は解決しない

広告料を高く設定しても、家賃が相場より高い、写真が少ない、共用部が汚れている、設備が古い、初期費用が重いといった課題があれば、成約にはつながりにくくなります。

問い合わせが少ない場合は、ポータルサイトへの掲載状況、募集家賃、初期費用、写真、物件情報を確認します。内見は入るのに申込みがない場合は、室内の印象、設備、におい、共用部、契約条件などを見直す必要があります。

広告料は、物件が選ばれる状態をつくったうえで使うほうが効果を判断しやすくなります。空室の原因を整理してから、広告料を使うべきかを決めましょう。

アパート経営において広告料をかけるべき3つの具体的タイミング

広告料は常に高く設定するより、空室の状況や賃貸市場の動きに応じて使うほうが、費用対効果を判断しやすくなります。増額する前に、なぜ募集が苦戦しているのかを確認することが前提です。

空室が続き、募集の反響が弱いとき

募集開始から時間が経っても問い合わせや内見が少ない場合は、広告料を見直すタイミングの一つです。仲介会社へ物件が十分に紹介されていない、競合物件と比べて広告料の条件が弱いといった可能性があります。

ただし、反響が弱い理由が広告料だけとは限りません。家賃、敷金・礼金、フリーレント、募集写真、設備、掲載媒体の状況を確認したうえで、広告料を上げるか判断しましょう。

広告料を増額する場合は、「今月末までに成約した場合のみ」など、期間を区切る方法もあります。期限を設ければ、募集活動の結果を確認しやすく、必要以上に高い条件を続けずに済みます。

競合物件が多く、紹介されにくいとき

近隣に似た間取りや賃料帯の物件が多く、設備や築年数で差別化しにくい場合は、広告料を活用する余地があります。新築物件やリフォーム済み物件が近くに多いと、募集条件が同程度では仲介会社から優先的に紹介されにくいことがあります。

まずは、競合物件の家賃、初期費用、設備、広告料の条件を確認します。そのうえで、家賃を見直すのか、設備を追加するのか、期間限定で広告料を増額するのかを比較しましょう。

広告料は、物件の弱みをすべて補うものではありません。広告料を上げる前に、写真の撮り直しや清掃、募集図面の見直しなど、比較的少ない費用で改善できる点も検討することが大切です。

閑散期に空室が発生したとき

繁忙期を逃した後や、入居希望者の動きが鈍い時期に空室が出た場合は、成約まで時間がかかる可能性があります。次の繁忙期まで何もせず空室を抱えるより、一定期間だけ広告料を増額し、仲介会社からの紹介を促す判断もあります。

ただし、閑散期の空室対策では、広告料だけでなく、内見しやすい環境を整えることも重要です。室内の照明、清掃、換気、共用部の状態、鍵の手配などを確認し、仲介会社が案内しやすい状態にしておきましょう。

広告料を増額した後は、問い合わせ数や内見数がどう変わったかを確認します。反響が変わらない場合は、家賃や掲載内容など別の要因を見直す必要があります。

広告料を付ける前に確認したい空室の原因

広告料を支払っても効果が出ない事態を避けるためには、募集のどこで課題が起きているかを確認する必要があります。問い合わせ、内見、申込み、退去の各段階に分けると、取るべき対策が見えやすくなります。

広告料の費用対効果を判断する方法

広告料をかけるべきか迷ったときは、広告料の金額だけではなく、空室が続いた場合に失われる家賃収入と比較します。空室対策は支出を減らすことだけが目的ではなく、必要な費用で空室期間を短縮できるかを判断することが大切です。

空室による家賃損失と広告料を比較する

月額家賃が6万円の部屋で、空室が1か月続けば、単純に見ても6万円の家賃収入を得られません。さらに、清掃費、原状回復費、募集費用なども発生します。

広告料を家賃1か月分に設定し、その結果として成約が1か月早まるなら、空室による損失を抑えられる可能性があります。ただし、広告料を増やしたから必ず早く決まるわけではないため、反響の変化を確認する必要があります。

広告料を決める際は、「何か月空室なら広告料を増額するか」「いくらまでなら空室損失と比べて許容できるか」をあらかじめ決めておくと、感覚だけで判断しにくくなります。

期限を決めて広告料を設定する

広告料を増額する場合は、成約期限を決める方法が有効です。「今月中の契約に限る」「次の繁忙期まで」といった条件を付ければ、仲介会社も紹介時に条件を把握しやすくなります。

期限を設けずに高い広告料を続けると、費用対効果を確認しないまま支出が増える可能性があります。期限内の問い合わせ数、内見数、申込み数を確認し、効果がなければ広告料以外の募集条件を見直しましょう。

成約後も募集条件と実績を記録する

成約した後は、広告料、成約までの日数、問い合わせ数、内見数、申込み数、入居者が決め手にした条件を記録します。次に空室が出たとき、過去の実績をもとに広告料や募集条件を判断できるようになります。

管理会社へ委託している場合は、募集開始日、掲載媒体、反響、内見者の意見、成約条件を定期的に報告してもらいましょう。複数回の募集実績を比べることで、広告料が効果を発揮しやすい物件・時期・条件が見えてきます。

仲介会社・管理会社へ広告料を依頼する際のコツ

広告料を設定する際は、金額だけを伝えるのではなく、募集条件、物件の強み、ターゲット、成約希望時期を共有する必要があります。管理会社と仲介会社の役割を混同せず、募集活動を見える化することが空室対策につながります。

賃貸の広告料に関するよくある質問

まとめ｜広告料は空室の原因を見極めてから活用する

広告料は、仲介会社から紹介される機会を増やし、空室期間を短縮するために役立つ場合があります。ただし、相場だけで金額を決めたり、空室の原因を確認せずに増額したりすると、費用だけがかかるおそれがあります。

まずは、問い合わせ、内見、申込みのどの段階で課題が起きているかを確認しましょう。そのうえで、家賃、初期費用、写真、設備、共用部の状態、広告料を含む募集条件を見直すことが、費用対効果の高い空室対策につながります。

募集方針や広告料の考え方は、管理会社によって異なります。現在の空室対策や募集活動に不安がある場合は、1社だけで決めず、複数社の管理内容、費用、募集提案を比較すると判断しやすくなります。カソットでは、物件や希望条件に合った管理会社を最大6社まで無料で比較できます。

免責事項

本記事は、2026年10月時点の法令、ガイドライン（環境省・国土交通省等）および一般的な実務情報に基づいて作成されています。執筆には万全を期しておりますが、その内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。

本記事は、不動産経営における一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の契約内容やトラブルに対する具体的な判断・助言を行うものではありません。騒音トラブルへの対応や管理にあたっては、必ずご自身の管理委託契約書や関係規約をご確認のうえ、必要に応じて管理会社、弁護士、専門家等へご相談ください。

また、法令の改正や各種ガイドラインの更新、物件ごとの条件や地域差等により、本記事の内容と実際の運用が異なる場合があります。最終的な判断は必ず最新の情報および個別事情に基づいて行ってください。