2022.11.29

【管理会社の委託料相場】は?管理委託のメリットと注意点

はじめに

不動産管理費と管理会社の選定は、賃貸経営においてとても重要な要素の一つです。管理会社を正しく選定して管理業務を委任することで、空室率を下げたりコストを抑えた建物管理を実現できます。

本記事では、不動産管理費の概要と内訳、管理会社の委託料の相場や選び方について徹底解説します。

賃貸経営に興味のある方や、管理会社について知りたい方、現在委託している管理会社に不満がある方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

不動産管理費とは?

不動産管理費とは、賃貸物件の運用にかかる金銭的コストの総称です。不動産管理費は、入居者の募集費用や広告費・家賃の回収や督促のコストを含む「賃貸管理」と、建物や住環境を維持する「建物管理費」に大きく分類されます。

建物の電球交換などの軽微な出費から、外壁や屋根の塗装工事等の大規模なものも含むため、賃貸経営において留意するべき費用の一つです。

不動産管理費は、管理費・共益費として賃借人から徴収して、賃貸物件の維持費として充てます。また、管理会社に委託した場合はその委託料が不動産管理費として徴収されます。

管理会社の委託料相場は?

不動産管理を業者に委託する場合の目安相場は、「家賃収入の5%」とされています。 これは、管理会社と契約を締結する際に「家賃の〇%」として委託することが多いためです。

部屋数が多いほど管理するコストがかかるため、部屋数と委託料が比例するよう家賃収入を基準として管理会社に支払う金額を決定します。

もちろん委託料の相場は家賃収入の5%とされていますが、委託する内容や管理会社によっては、5%より安くすることも可能です。

新築・築浅物件は、管理コストが低いため委託料がかからないケースもあります。また、部屋数に関わらず1戸あたりのサブスクリプション制をとる管理会社もあるため、お持ちの賃貸物件の性質を踏まえた費用対効果を吟味して、管理会社を決定しましょう。

管理を委託するメリット

● 自分が管理する手間を省くことができる
● 管理会社の管理ノウハウを共有してもらえる

賃貸経営の管理を委託するメリットとして、上記の2点が挙げられます。それぞれ詳しく解説していきましょう。

自分が管理する手間を省くことができる

所有する賃貸物件を自分自身で管理できれば、管理手数料を支払うことなく賃貸物件を運用できるため、多くの収益を挙げられるでしょう。

しかし、入居者の募集から契約の締結と定期的な更新作業、家賃の回収、クレーム・トラブル処理や点検作業等、管理会社が担う仕事をオーナー一人が請け負うとなると、相当なコストがかかります。

賃貸物件の管理にかかる作業の労力やコストを考慮すると、管理会社に委託・代行してもらうことで、賃貸物件のプロが効率的に問題を解決でき、オーナーの利益に繋がるのです。

特に経営する賃貸物件数が多い方は、管理会社に委託することでコストパフォーマンスを最大化できるでしょう。

管理会社の管理ノウハウを共有してもらえる

令和3年から施行された法令によって、賃貸の管理業務を営む会社は「賃貸不動産経営管理士」 という国家資格を持つ者を設置する義務を負いました。

したがって、賃貸管理業者は国が認める賃貸管理のプロであり、賃貸管理業務に関するあらゆるノウハウを有しています。

管理会社はオーナーに対して管理物件に関する情報を共有する義務があるため、オーナーに対して賃貸のノウハウを伝授してくれるほか、賃貸経営に関するアドバイスも期待できます。

賃貸経営を始めたばかりの方は、管理会社から管理ノウハウや他のオーナーの手法、賃貸物件 のトレンド等を聞くことで、さらに賃貸経営の見識が深められるでしょう。

管理会社に委託できる内容

管理会社が請け負う仕事は「賃貸管理」「建物管理」の大きく2つに分けられます。

それぞれの業務がさらに細分化されるため、管理会社は多岐にわたる業務をこなさなければなりません。詳しく見ていきましょう。

賃貸管理

管理会社は、賃貸物件を運営するうえで非常に重要な客付けの業務を担っており、入居者の募集だけではなく、収益を最大化するための空室対策も行います。

また、入居者とオーナーの対応も管理会社の仕事であり、常に柔軟な対応を求められます。

騒音や共用部での入居者間トラブルがある場合は、入居者の間に入って解決するなど、賃貸管理に関するすべてのことを担うため解決能力の高い信頼できる管理会社を選ぶことが重要で す。

賃貸管理業務における主な業務内容は、下記の通りです。

客付け業務

●入居者の募集
●空室対策
●物件の宣伝
●内見の案内
●賃貸借契約の締結

入居者の対応

●賃貸借契約の更新
●家賃の回収
●滞納金の督促
●退去の手続き
●立ち合い
●クレームやトラブルの対応

オーナーへの対応

●入居者募集における条件の相談
●家賃の振込
●入居者募集や物件の情報共有
●トラブルの報告

建物管理

建物管理においては、定期的なメンテナンス数年〜10年に1回の大規模な修繕にかかる業務に分けられます。

管理物件を定期的に巡回、掃除を通して共用部や設備の点検をし、異常がある際の対処を行うほか、管理会社で扱わないものに関しては専門業者に発注します。

また修繕計画に関しては、オーナーと相談のもと住民に周知して理解を得ながら、長期的な計画を立てていくことも管理会社の仕事です。

建物管理業務における主な業務内容は、下記の通りです。

定期的なメンテナンス

●賃貸物件の巡回
●共用部の清掃
●設備点検
●警備会社との連携

大規模な修繕

●長期的な修繕の計画
●修繕積立金の管理
●修繕業者の発注

管理会社の委託料は会社によって異なる点に注意が必要

賃貸物件管理にかかるコストを考慮すると、管理会社に委託した方がオーナーの負担が軽減され、より良い賃貸経営になることが多いです。

委託料の相場は家賃収入の5%が目安となりますが、管理会社ごとに業務の内容や質、料金も違いがあります。

そのため、家賃収入の5%を基準にして安易に委託料が安い管理会社を選んでしまうと、建物管理が十分に行き届かなかったり、住民間のトラブルを解決できずにオーナーが出ることになったりと、結果的に損をする恐れもあります。

もちろん、委託料が高いからと言って業務の質が良いとも限らないため、複数業者の見積もりを取ることが非常に重要です。

賃貸管理会社の選び方

● 担当者の対応速度が速い
● 客付け力がある
● 費用対効果が高い

管理会社を選定する際のポイントとして、上記の点を重視しましょう。

担当者の対応速度が速い

担当者の対応速度は、管理会社業務全体の質を表します。管理会社はすべての業務においてスピード感が求められるため、オーナーへの対応が遅いとなると、賃貸経営において重要である客付け業務も安心して任せられません。

「オーナー対応が遅い=入居者や申込者への対応も遅い」ということになり、不信感を抱かれやすく、空室や退去者に繋がる恐れも出てしまいます。

管理会社はオーナーと二人三脚で賃貸物件を運営するため、情報共有を徹底してすぐに対応する業者を探しましょう。

客付け力がある

客付けとは、入居者の募集や空室対策、広告を行う業務のことです。賃貸経営では空室があるだけで収益が下がってしまうため、常に満室が理想です。

オーナーの利益を最優先する形で空室対策を行い、極力空室を出さない・すぐに空室が埋められる営業力を持った管理会社を選びましょう。

見積もりを取る際に、空室対策をどのように行っているかを質問するのも管理会社の手腕を知るうえで有効な手段の一つです。

費用対効果が高い

どのビジネスにも言えることですが、運用を委託する際費用対効果が非常に重要です。 複数社に相見積もりを出したい際に、それぞれの業務内容や質を吟味して、費用対効果が最大となるような業者を選びましょう。

また、管理会社は口コミやレビューから利用者の生の声を集めやすいです。いくら業務内容が充実しているからといって、費用対効果が高い管理会社とは限りません。

入居者が不信感を抱くやり方をする管理会社も多くあり、口コミでどのような対応をされたかを詳細に記載されるケースが後を絶ちません。

トラブル解決能力が低い、委託された業務を完遂しない等のマイナス要素は、口コミやレビュー を参考にして信用に足る業者かを見定めましょう。

まとめ

本記事では、賃貸不動産管理における不動産管理費についての概要や、相場の目安、管理会社の選び方について詳しく解説しました。

管理会社の選定と業務の委託は、賃貸物件を経営するうえで非常に重要な要素の一つです。 様々な管理会社から相性の良い信頼できる管理会社を選ぶことで、安心して賃貸経営をできるほか、入居者との信頼関係も築きやすくなります。

ぜひ本記事を参考にして、管理会社選定に役立ててください。

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