賃貸管理の【空室対策】7選！効果的な方法のみ解説

賃貸管理の空室対策とは？

賃貸管理の空室対策とは、賃貸住宅のオーナーが管理する賃貸住宅に空室を作らないために行う対策のことです。

賃貸住宅のオーナーにとって空室の増加や長期化は、家賃収入の低下につながり賃貸経営に対する大きな打撃となります。そのため、いかに効果的に空室対策を行うかが賃貸経営のカギとなります。

賃貸管理で空室が出てしまう原因は？

● 物件の立地が悪い
● 賃貸の運用が不得意な管理会社に依頼している
● 家賃が相場よりも高い
● 物件情報の掲載が悪い（怠っている）

空室が出てしまう原因として上記の4点が考えられます。より詳しく見ていきましょう。

物件の立地が悪い

空室ができる原因の1つに「物件の立地が悪い」という点があります。

「駅からの距離が遠い」「周辺に商業施設が何もない」といった立地環境にある賃貸物件は、「生活に不便」という印象があり入居者がなかなか決まりにくいです。

そのため、「立地条件に関する訴求方法を変えてみる」「リノベーションする」などの空室対策をする必要があります。

賃貸の運用が不得意な管理会社に依頼している

賃貸の運用が不得意な管理会社に管理を依頼すると、空室が出やすくなる場合があります。

広告・宣伝が不得意であったり、空室期間が続くのに何の改善提案もしてこない管理会社だと、空き室が出たあとに新規入居者に入居していただくまでの期間も長くなります。

空室対策に悩む場合は、管理会社を変えてみるのも1つの方法です。 家賃が平均相場よりも高い地域と比べて割高だと、敬遠されやすくなり空室が埋まりにくくなります。

しかし、安易に家賃を下げてしまうと継続的な家賃収入が減ってしまいます。また、一度家賃を下げてしまうと再度上げるのが難しいです。

どうしても金額的な問題が空室の原因となっているのであれば、継続的収入となる家賃ではなく、敷金や礼金などを下げることを考えてみましょう。

物件情報の掲載が悪い（怠っている）

大手賃貸物件ポータルサイトに掲載される物件の情報や写真が少ないと、新規入居者が決まりにくいことがあります。

なぜなら、物件選びの判断材料が乏しく「この物件を見てみたい」と思ってもらいにくくなるから です。分かりやすく掲載されている他の物件情報も参考にして、物件情報の見直しをしてみましょ う。

効果的な賃貸管理の空室対策7選

● ターゲット選定を適切に行う
● 周辺環境を鑑みて予算（家賃）の見直しを行う
● フリーレントを設ける
● インテリアの家具付き物件にグレードアップする
● インターネットを無料提供する
● 内見時にはクリーニングを済ませておく
● 募集資料を見直す

それでは、賃貸管理の空室対策としてどのような対策がとれるでしょうか。本記事では、上記7つの空室対策を紹介します。

それぞれ順番に解説しますので、思い当たる点や改善できそうな点があれば改善対策として取り入れてみましょう。

ターゲット選定を適切に行う

空室をできるだけ減らすためには、適切なターゲット選定が必要です。そのためには、地域のニーズに合ったターゲットの募集が大切です。

例えば、大学が近くにある物件には地方から来た学生向けのアパートにニーズがあるため、 大学生をターゲットにすることが最適です。しかし、ファミリー層をターゲットにしてしまうと地域のニーズがなく空室が増えやすくなります。

地域のニーズを調査し、ニーズに見合ったターゲット選定を行いましょう。

周辺相場を鑑みて予算（家賃）の見直しを行う

周辺相場を鑑みて予算（家賃）の見直しを行うことも空室対策となります。なぜなら、同じ地域・同じ規模で相場より家賃が高ければ、入居希望者は他の物件を探そうとするからです。

高すぎる家賃設定が空室を発生させている原因となっていることもあります。予算（家賃）の見直しは、継続的な収入を減らすことに繋がるため最終手段としたいところですが、空室が長く続くことに比べると良いです。

周辺相場も調べてみて、家賃設定が適切かどうか確認してみ ましょう。

フリーレントを設ける

フリーレントとは、一定の期間だけ家賃を無料にする契約形態のことです。

例えば、「入居後最初の3ヶ月間の家賃は無料」といったように設定できます。物件入居には、一般的に初期費用として敷金・礼金や引っ越し代などがかかります。フリーレントで、最初の数か月間だけ無料で利用できる期間を設けることで、入居者の初期費用負担も抑え られるというお得感があり、オーナーも家賃を値下げしなくて済みます。

ただし、無料期間内で解約される場合もあるため必ず違約金を設定しておきましょう。 フリーレントを利用することで入居希望者にお得感を与えることができるため、空室対策に繋がります。

インテリアの家具付き物件にグレードアップする

インテリアの家具付き物件にグレードアップすることも空室対策には有効です。なぜなら、単身赴任のサラリーマンなどで引越しまでに家具等の準備をしている余裕がない人にとっては需要があるからです。

また、引越しの荷物を減らすこともできるため引越し費用削減にもなります。ひとり暮らしの社会人をターゲットとしている場合は検討してみて下さい。

インターネットを無料提供する

今や生活に欠かせなくなったインターネットですが、入居者用のインターネット環境を無料で提供することで、若い世代に注目してもらいやすくなります。

なぜなら、入居者がインターネット環境を整えるための初期費用や、月額費用を抑えることができるからです。物件に集合住宅向けの一括契約プランが導入できるかどうか、管理会社に確認してみましょう。

内見時にはクリーニングを済ませておく

内見時にはできるだけ綺麗な物件の状態を見ていただけるよう、クリーニングは済ませておき ましょう。クリーニングを済ませているかどうかで、内見時の印象が大きく変わります。

クリーニングを行えば本来綺麗に見える物件であっても、クリーニングを行っていないことによって、入居候補から外れてしまうこともあります。

非常にもったいないため、入居希望者が内見する前までにはクリーニングを済ませておきましょう。

募集資料を見直す

空室が多い、もしくはなかなか埋まらないといった場合は、募集資料を再度見直してみましょ う。募集資料に掲載されている物件や周辺環境の写真の数が少ないと、入居後の生活をイメー ジしにくいため、もっと詳しく見てみたいという気がなくなってしまいます。

また、物件の写真が暗くないか、住宅設備の状況が分かりにくくないかなども確認し、入居者目線で見た時に住んでみたいと思えるような写真に差し替えましょう。魅力的で、情報が伝わりやすい写真を揃えて掲載することが大切です。

賃貸管理の空室対策で行ってはいけないこと

● 安易にリフォームしてしまう
● 総合的な要素を考えずに、ペット可の変更や高齢者の入居をOKにしてしまう

賃貸管理の空室対策で行ってはいけないことは、上記の2点です。それぞれ見ていきましょう。

安易にリフォームしてしまう

リフォームやリノベーションを行うことで、物件を魅力的にグレードアップできます。 しかし、デザイン性を重視したために使い勝手が悪くなったり、想像していたよりリフォームに費用がかかったにも関わらず、なかなか入居者が決まらなかったりといった問題が発生することもあります。

空室対策としてリフォームを優先させるのではなく、まずはターゲット選定や募集資料の見直しなど、他の対策を優先しましょう。

総合的な要素を考えずにペット可の変更や高齢者の入居をOKにしてしまう

物件の入居条件を緩和してペット可に変更したり、高齢者の入居をOKにすると入居率は上がります。しかし、総合的な要素を考えずにOKにしてしまうと思わぬところで損失を被ることがあります。

例えば、ペット可にしたことにより退去時の修繕費が高くついてしまったり、高齢者の入居をOK にしたことで、失業により家賃の支払いが滞ってしまうリスクも孕んでいるのです。

ペット可や高齢者の入居をOKにする場合は、総合的な要素も考えて敷金を高めに設定する、身内の連絡先を必ず2人以上聞いておくなどの保全策を取るようにしましょう。

まとめ

本記事では、賃貸管理の空室の原因や効果的な対策、行ってはいけないことについて解説しました。空室が出る要因としては、家賃の値段や立地条件のほか、物件情報の掲載方法や管理会社の運用方法によるものが考えられます。

空室が出ないための対策として、適切なターゲット選定やフリーレントの利用、無料インター ネットやインテリア・家具の完備、募集資料の見直しなどが効果的です。

ただし、リフォームや入居条件の緩和といった対策は、安易に行うと損失を被る場合があるため、総合的な要素を考慮した上で行うことが大切です。

賃貸管理の空室にお悩みのオーナー様は、以上の内容を踏まえて自分の保有する物件にとって適切な空室対策を実施してみてください。