賃貸管理の【管理会社変更】はできる？注意点と手順を解説
目次
はじめに
管理会社は、賃貸物件を運営するうえで収支に関わる重要な業務を担っています。オーナーとの信頼関係を損なったり、空室対策や入居者対応が悪かったりする場合には、管理会社の変更を検討する必要があります。
本記事では、管理会社の変更の可否や変更を検討すべき理由、変更する際の流れや注意点について解説します。
現在賃貸物件の管理を委託している管理会社に不満がある方、変更を検討していて詳しい流れを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。
管理会社は変更できる？
結論として、賃貸物件の管理を行う管理会社は変更できます。
賃貸物件の管理業務と聞くと、どのような会社であれ同じ仕事をしていると考えてしまいがちですが、実は会社によってさまざまな点で差異が出ます。現在契約している管理会社に不満がある場合、原則として解約通知を送付することで、一定期間経過したのち契約を終了させることができます。
解約通知後に、契約終了する管理会社から次の管理会社へと引継ぎ業務が行われます。
賃貸物件の管理会社を変更する場合のメリットとして、サービスの質・入居率の向上や、費用を抑えられる点が挙げられます。また、デメリットとして、入居者にしわ寄せがいく可能性があること、保証会社との契約が切れる可能性があることが考えられます。
管理会社の変更を検討する際には、想定されるデメリットに対してしっかりと手を打っておくことが重要です。
管理会社をなぜ変更する？
賃貸物件の管理会社は、どの管理会社でも概ね同じ業務を行います。しかし、オーナーとの信頼関係の構築や、入居者対応や空室対策の質、そして管理委託料金は管理会社によって違うものです。
管理会社を変更する理由について、下記のような事例が挙げられます。
・管理会社の担当者に不満がある
・賃貸管理ができていない
・入居者を積極的に募集してくれない
・委託費用が相場より高い
担当者に不満がある
管理会社は、オーナーと物件に関するあらゆる情報を共有しながら二人三脚で運営する仕事です。そのため、オーナーとの連携が取れない担当者では、足並みが揃わず信頼関係が崩れてしまいます。
担当者に不満がある場合は、管理会社に担当者変更の申し入れをすることで担当者を変えてもらえる可能性があります。担当者を変更してもらえない、管理会社そのものに不信感がある方は、管理会社の変更を検討しましょう。
賃貸管理ができていない
一口に賃貸管理と言っても、その業務は多岐に渡ります。オーナー・入居者対応、空室対策、賃料の回収、物件の点検・整備など、管理会社の仕事がずさんだと感じたら、まずは管理会社に問い合わせをしましょう。
また、オーナーにとっては良い管理会社でも、入居者から評判の良い管理会社とは限りません。入居者からの要望や、入居者間で起こるトラブルの対応が悪く、入居者の不満が募っていると、管理会社が原因となって賃貸借契約の更新に繋がらない可能性があります。
入居者が更新をせずに退去してしまうと空室となってしまい、結果的にオーナーの損になるおそれもあります。オーナー目線だけでなく、入居者目線から見ても丁寧な管理会社かどうかという点も、管理会社を見定める重要なポイントの一つです。
入居者を積極的に募集してくれない
空室率が高いことは、賃貸物件を運営するうえで致命的です。空室が多い・空室の期間が長いほどその物件の収益が上がらないため、空室対策は管理会社の手腕の見せどころとも言えます。
しかし、入居者の募集をあまり積極的にしないと、オーナーの利益をないがしろにしている管理会社とも捉えられてしまいます。
もちろん、家賃の引き下げ等オーナーが検討すべき空室対策もありますが、安易に家賃引き下げを提案してくる管理会社には注意が必要です。家賃の引き下げは最終手段であるため、管理会社が行うその他の空室対策が万全なのかを注視しましょう。
委託費用が相場より高い
委託費用の相場は、家賃収入の5％程度です。5％より高い場合には、相場程度の他の管理会社と比較してサービスの質が伴っているのかを確認しましょう。
現在では、物件1戸ごとの定額制を採用していたり、新築や築浅物件の管理手数料を割安にしていたりと、相場以外の料金形態をとる管理会社も増えてきています。
ここで注意する点として、費用だけで管理会社を選んでしまうとかえってオーナーが損をする可能性があることが挙げられます。
管理会社は賃貸物件の管理業務だけでなく、オーナーとの信頼関係や空室対策といった、収益を上げるうえで非常に重要な役割を担います。業務の質を考慮せずに委託料だけで選んでしまうと、空室に繋がってしまうおそれがあるため、料金の安さではなく費用対効果が高いかどうかで選ぶようにしましょう。
管理会社を変更する場合の注意点
管理会社を変更する際、いくつかの注意点が挙げられます。注意点を踏まえずに管理会社を変更した場合、オーナーや入居者の負担に繋がってしまうため、あらかじめ手を打つようにしましょう。
管理会社を変更する場合の注意点は、下記の通りです。
・保証会社との契約切れに注意する
・入居者に振込先口座の変更を依頼する可能性がある
・入居者の不満が募る可能性がある
・金融機関（融資機関）に変更の旨を伝える
保証会社との契約切れに注意する
家賃滞納の際、入居者に代わって家賃を支払う保証会社を契約している場合には、管理会社の解約に伴って契約切れになってしまう可能性があります。
オーナーに対して途中解約をさせづらくするように、管理会社を解約した際保証会社との契約も切れる条件に設定している管理会社も多いです。
管理会社の解約に伴って保証会社との契約が切れてしまうと、保証会社探しや契約に新たなコストがかかることになるため、管理会社変更を検討する際には必ず現在の管理会社と保証会社の契約を確認しましょう。
入居者に振込先口座の変更を依頼する可能性がある
管理会社変更に伴い、入居者の家賃の振込先も新しい管理会社に変わります。そのため、入居者には振込先変更の手間や手数料が発生することとなり、不満や不信感に繋がりかねません。
家賃に関することはオーナーにとっても入居者にとっても非常に重要なことであるため、家賃振込先変更の通知や挨拶に関しては、新しい管理会社と連携して丁寧に行いましょう。
入居者の不満が募る可能性がある
管理会社の変更をきっかけとして、それまでの管理体制や新しい管理会社への不満が噴出する可能性があります。
新しい管理会社がオーナーにとっては良きパートナーであったとしても、入居者にとって良い管理会社とは限りません。委託料が安いからと管理会社を変更してしまい、物件の管理やトラブル対応がずさんだと「前の管理会社の方がよかった」というクレームに繋がってしまいます。
入居者の不満が募ると、賃貸借契約の契約更新はされずに空室率が上がる可能性もあるため、管理会社変更の際には入居者対応に細心の注意を払いましょう。
金融機関（融資機関）に変更の旨を伝える
物件を取得する際に金融機関から融資を受けている場合には、該当する金融機関に管理会社を変更する旨を伝える必要があります。
管理会社は物件の収支に影響するため、金融機関に事前告知しなければなりません。金融機関に管理会社変更の旨を伝えた際に、管理会社を紹介されるケースもあるため、次の管理会社の候補が決まっていない場合には相談するのも手です。
金融機関での管理会社変更に伴う一連の手続きに関しては、オーナーが主体的に動く必要があります。保証会社や金融機関の手続きに関しては忘れないよう、細心の注意を払いましょう。
委託会社を変更する手順
委託会社を変更する手順は、下記の通りです。
1.相見積もりを取って損をしないようにする
2.現在の委託会社を解約する
3.新旧の委託会社間で引き継ぎ業務を行う
4.入居者に変更の旨を伝える
相見積もりを取って損をしないようにする
管理会社を検討する際は、委託費用だけでなく管理業務の内容や、オーナー・入居者それぞれの評判も踏まえましょう。
委託費用の相場は家賃収入の5％ですが、その他の料金形態や割引の有無を確認したうえで、物件の収支に繋がる管理会社をピックアップします。
管理会社をある程度絞ったら、必ず複数社に見積りを出してもらいましょう。複数社の見積りで出た料金を比較したうえで、コスパが良い管理会社はどこかを見極めることが重要です。
現在の委託会社を解約する
国土交通省の定めでは、管理会社の変更は3か月前に文書をもって解約通知を行う、もしくは3か月分の賃貸管理手数料（委託料金）を支払うことで即時の解約ができるとされています。
また、管理会社と契約した際に管理会社側で中途解約の違約金について定めがある場合も多いため、違約金が発生するかどうか、その場合違約金がいくらになるのかわからない場合には、契約書を確認しましょう。
解約の際、必ず契約している保証会社と融資を受けている金融機関への相談・通知を忘れずに行いましょう。
新旧の委託会社間で引き継ぎ業務を行う
引き継ぎに関しては、オーナーが介することなく管理会社間で行われます。その際に、引継ぎの漏れがないかは必ず確認しましょう。
物件の空室状況や修繕に関する情報だけではなく、入居者の状況やトラブルについての情報共有も引継ぎの内容に含まれます。物件や入居者に関する引継ぎに漏れがあると、入居者が不信感を抱く原因となってしまうため、引継ぎが十分に行われたかオーナーが最終確認をしましょう。
入居者に変更の旨を伝える
管理会社を変更する旨を必ず入居者に知らせましょう。管理会社の変更が入居者のストレスに繋がらないよう、変更後に新しい担当者が通知・挨拶を行うと、入居者からの心証が良くなります。
変更に伴って、入居者からの不満や新しい管理会社への要望を募ると、引継ぎ漏れによるトラブルを防げます。「変更前の管理会社の方がよかった」とならないよう、入居者受けの良い管理会社を選びましょう。
まとめ
本記事では、賃貸物件の管理会社を変更するメリット・デメリットや、管理会社変更の流れと注意点について解説しました。
管理会社は空室対策や入居者対応等の、賃貸物件を運営するうえで非常に重要な役割を果たします。そのため、管理会社の仕事ぶりに不信感を覚えたり、入居者からの評判が悪い場合には、管理会社を変更することで収益率が上がる可能性もあります。
もちろん、委託料の多寡はオーナーの収益に直結しますが、管理会社を変更する際は委託料だけでなく、オーナー・入居者・物件のそれぞれの視点から総合的に判断しましょう。
ぜひ本記事を参考にして、管理会社の変更を検討してみてはいかがでしょうか。
