【初めてでも安心！】賃貸経営にかかる初期費用まとめ
賃貸経営を始めるには、専門用語や法律を理解し、決まりに沿って手続きをしなければなりません。また初期費用は、賃貸物件を建築して運営するのか、既存の賃貸物件を購入して運営するのかにより大きく異なります。そこで状況別に、賃貸経営にかかる初期費用をまとめました。これから賃貸経営を始める、または検討している方は、予算を組む参考にしてみてください。
目次
賃貸経営でかかる初期費用
賃貸経営を始めるには、土地を購入し建物を建築して運営する場合と、中古または新築の建物を購入して運営する2つのパターンがあります。まずは、どちらのパターンでもかかる初期費用（税金）についてみていきましょう。
地震・火災保険料
地震保険は、住居のみに使用される建物とその家財を対象とし、地震・噴火・津波などによる損害を補填してもらうための保険です。また火災保険は、建物や家財などの、火災や爆発による損害を補填してもらうための保険です。火災保険のみでは、地震・噴火・津波などが原因による火災は保障の適用外になるため、地震保険とあわせて付けるのが一般的です。
所有権保存登記（所有権移転登記）
対象の不動産が初めて登記される際に、所有者が誰なのかを登記します。表示登記は「土地家屋調査士」へ、保存登記は「司法書士」に依頼しますが、その際に費用が発生します。また不動産の売買、相続、贈与などで所有者が変わったときは「所有権移転登記」が必要です。同様に依頼し、費用を支払います。
抵当権設定登記
抵当権とは、住宅ローンなどで資金を借りたとき、借りた人がお金を返せない場合に備え、貸した銀行等が土地や建物などを担保にできる権利のことです。返済できないと判断した場合、貸した銀行等は、担保にした建物や土地を競売にかけることができます。設定登記は司法書士へ依頼し、その際に費用が発生します。
印紙代
不動産売買契約書などの課税文書に、収入印紙を貼って国に納める税金で、文書を作成した人に納税義務が発生します。買主と売主が文書を作成した場合は、2人とも印紙税を納める必要があります。納めなかった場合には過怠税がかかるため注意が必要です。
不動産取得税
納税対象者は不動産を取得した個人または法人で、登記の有無は問われません。ただし、相続や遺贈などによって不動産を取得した場合はかかりません。税率は原則4％で、固定資産税評価額にかかります（土地を取得している場合は固定資産税評価額を半分にして計算できる）。ただし土地や住宅を取得した場合は3％で、店舗や事務所として建物を取得した場合は4％です。
登録免許税
土地や建物を取得し、登記する際に課される国税です。相続や遺贈によって取得した場合でも課税されます。登記する人が納税義務者になりますが、所有権移転登記をした場合は、買主と売主の両方に課税されます。課税対象は固定資産税評価額ですが、住宅ローンなどで資金を借りている場合は、借入額に課税されます。
消費税
個人で不動産取引を行なった場合、消費税がかかる場合とかからない場合があります。それぞれの条件は以下の通りです。
| 消費税がかかる場合 | 消費税がかからない場合 | |
|---|---|---|
| 土地 | ・1か月未満の短期貸付の場合 | ・譲渡や売買、貸付の場合 |
| 建物 | ・事業用建物の譲渡や売買、貸付の場合
・不動産から自宅として購入した場合 |
・自宅の譲渡または売却した場合
・自宅の貸し付けによって得た家賃 |
【賃貸物件を建設する場合】加えてかかる初期費用
賃貸アパートを新しく建設する際は、1章でご紹介した費用のほかに土地の調査費用や工事費用がかかります。
現況測量費・地盤調査費
建物を設計するためには、土地の形状や面積が記された、「地積測量図」が必要です。所持していない場合は、現況測量を依頼して作成してもらう必要があります。また地盤調査とは、杭工事を行う際に地盤の深さを図るための調査です。杭工事が不要な場合は、地盤調査は不要です。現況測量費と地盤調査費は、それぞれ専門会社に依頼して費用を支払います。
賃貸物件の建築工事費
賃貸アパートを建設する際には工事費用がかかります。建物は大きく分けて木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3種類があり、工事費用も防音性も鉄筋コンクリート造が最も高く、木造が最も低いです。建築工事費用は、賃貸を購入して運営する際の初期費用の中で最も割合が大きいため、できるだけ費用を抑えたい場合は木造を選びましょう。
水道分担金
水道負担金とは、建物に水道を引いて利用する際に水道局へ支払う費用です。地方によっては支払わなくてもいい場合があります。
新築の分譲住宅を購入する場合は、上下水道の本管から水道管を引き込む必要があるため、購入時に含まれている場合があります。含まれていない場合もあるため、購入時に確認が必要です。
固定資産税等
土地や建物などの不動産を所持した翌年からかかる地方税です。納税義務者は毎年1月1日時点で所有している人になり、固定資産税評価額に課税されます。標準税率は1.4％で、固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。
ただし200平方メートル以下の小規模住宅用地は、固定資産税評価額が6分の1に軽減され、200平方メートル超えの一般住宅用地ならば固定資産税評価額が3分の1に軽減されます。
例えば500平方メートルの住宅用地を保有していた場合、200平方メートル部分は、固定資産税評価額が6分の1に軽減された額に1.4％をかけた税金がかかります。さらに残りの300平方メートルの部分は、固定資産税評価額が3分の1に軽減された額に1.4％をかけた税金がかかります。
【既存の賃貸物件を購入する場合】加えてかかる初期費用
中古または新築のマンションを購入する場合、購入費用がかかります。購入費用は戸数やエリアにより大きく異なり、土地の費用は購入費用に含まれていることがほとんどです。不動産は、基本的に宅地建物取引業者や管理会社と取引を行います。売主と買主の間で契約が成立した場合は、代金の一部に相当する手付金を支払う場合があり、仲介業者を通して取引をした場合は、仲介手数料がかかります。
まとめ
賃貸経営には初期費用として工事費や購入費、税金などがかかります。また土地や建物を購入するのか譲渡されたのかにより、かかる初期費用が大きく異なります。自身が賃貸経営を始めるときには、どの税金や初期費用がかかるのかを見極め、予算について細かく見積もっておくことが大切です。
またマンションやアパートを建設する際に、高性能の機器や設備投資をし過ぎると、初期費用が割高になります。すると、支払った初期費用はなるべく早く回収しなければなりませんから、家賃を高く設定する必要があり、入居者が集まりにくくなります。初期費用を回収し副収入を得るなら、運営する建物の選定に注意が必要です。
