築30年の物件、建て替えそれともリノベーション？

今回はマンション経営でいつかは考えなければならない、築30年以上の老朽化した物件の建て替えかそれともリニューアルかを考えていきます。

老朽したマンションを人気物件に蘇らす3つの手段

マンション経営の初めの15年程は内装や外装は比較的新しく、立地と家賃設定などを間違わなければ比較的空室に悩むことはありません。また、修繕費用などもあまりかからないため、日常的な管理費などのコストだけで安定的な賃貸経営が見込めます。16年目以降からは外装や内装、設備面など様々な面で経年劣化での老朽化や陳腐化が生じます。この時点で手入れをしないと、周囲の築年数の新しい物件よりも魅力がなくなってしまうため家賃を下げるを得なくなり、手元に残る利益が少なくなります。やはり、この時点で内装や設備に少し手を入れるだけで賃貸物件としての魅力は全く変わってきます。また、入居者募集や管理がうまくいっていないと感じる場合には賃貸管理会社の変更を視野に入れるのもいいでしょう。
そして築31年以上の物件となると手入れをしているかいないかで、明らかに賃貸物件としての魅力が違っているでしょう。もしも今お持ちの物件が空室だらけだった場合でも、必ず人気物件に蘇る方法はあります。具体的には、建替え、大規模リフォーム、そして最終手段として建物を解体し土地売却する３つの方法です。

手段その①　建て替え

1つ目の建て替えは１から今の時代にあった物件を建てられるためとても有効です。もちろん多額の費用がかかりますが、投資後のビジョンをしっかりと見定め、採算が合えばぜひ行うべきでしょう。

手段その②　大規模リフォーム

2つ目の大規模リフォームは築30年以上の全く魅力のない物件の場合には、壁紙を変えるだけの中途半端なリフォームでは効果が薄いです。この場合のリフォームは、ガラッと建物自体のイメージを一新するようなリフォームが必要です。リフォーム額は建て替えの二分の一ほどで済む場合もありますので、建て替えよりも金額的な負担も軽いです。さらに今では古い物件を自分の手でリノベーションできる物件が人気になって来ています。そういった時代の流れもうまく考慮しどのようなビジョンでリフォームを行うかが大切になってきます。

手段その③　土地売却

3つ目は建物を解体した後に更地にし、土地を売却する方法です。この方法は立地などを考えて修繕などをしたとしても集客があまり見込めない物件などにお勧めです。一見壊して売るだけで簡単なように見えますが、既存の入居者の立ち退きという障害があります。

老朽化したからといっても様々な方法で再生は可能です。ご自身の物件にはどのような方法がいいのかしっかりと見極めましょう。