【サブリースの仕組み】とは？管理委託との違いやメリット・デメリット

サブリース（一括借り上げ）の仕組みとは？

サブリース（一括借り上げ）の仕組みとは、サブリース会社が建物オーナー様から部屋を一括で借り上げ貸主となることで、入居者へ部屋を貸す仕組みのことです。

部屋の「又貸し」状態となりますが、建物オーナー様は空室があってもサブリース会社から一定割合の賃料の支払いがあるため、収入が安定します。

また、入居者募集の広告手配や入退去の手続き・家賃支払いの催促などもサブリース会社が行ってくれるため、建物オーナー様は賃貸管理の手間を大幅に減らせます。

管理委託の仕組み

一方で、管理委託の仕組みとは建物オーナー様が管理会社へ管理手数料を支払う代わりに、 入居者募集の広告手配や入退去の手続き、家賃支払いの催促などを行うことです。

サブリース（一括借り上げ）との大きな違いは、建物オーナー様が入居者と直接賃貸契約を結んで部屋を貸すという点です。

また管理委託の場合、空室が発生すると空室分の家賃収入がまるごとなくなってしまいます。そのため、空室が発生した場合でもある程度の収入を担したい場合は、別途「空室保証」を付ける必要があります。

サブリース（一括借り上げ）のメリット

● 管理を任せることができる
● 確定申告が楽になる
● 賃貸経営を安定させられる

サブリース（一括借り上げ）には、上記のメリットがあります。

管理を任せることができる

● 入居者の募集
● 入退去の手続き
● 家賃の徴収と催促
● クレーム対応

サブリースには、本来建物オーナー様が行う賃貸管理業務をサブリース会社へ任せられるメリッ トがあり、上記のような管理業務が上げられます。

上記は一例ですが、これらの管理業務は非常に手間がかかるため、サブリース会社で上記のような業務を任せることができれば、忙しい方でも問題なく賃貸経営を行えます。

確定申告が楽になる

サブリースは、自主管理の賃貸経営と比べて確定申告が楽になります。

自主管理の場合、入居者募集の広告費や建物の修繕費など、発生した経費の仕分けの手間がかかります。しかしサブリースの場合は、上記の費用をサブリース会社が支払うため、仕分けの手間がかかりません。

建物オーナー様は、サブリース会社から毎年送られてくる「収支内訳書」をもとに申告書を作成すれば良いので、確定申告が楽になります。

賃貸経営を安定させられる

サブリースを利用すれば、賃貸経営を安定させられます。なぜなら、空室発生の有無に関わらず、毎月一定の収入がサブリース会社から支払われるからです。

空室発生による家賃収入の減少は賃貸経営に大きな打撃となりますが、サブリースなら空室の影響を受けないため、建物オーナー様にとって非常に安心です。

サブリース（一括借り上げ）のデメリット

● 中途解約の危険性がある
● 会社倒産の危険性もある
● 家賃が減少する可能性も考えられる

建物オーナー様の手間が省けて、収入も安定すると言われているサブリースですが、一方で以下のようなデメリットもあります。

中途解約の危険性がある

サブリースには、サブリース会社から中途解約されてしまう危険性があります。

サブリースは、サブリース会社と建物オーナー様との間で「賃貸借契約」を結ぶものですが、借地借家法上では貸主である建物オーナー様の権利よりも、借主であるサブリース会社の権利の方が重んじられます。

そのためサブリースは、基本的に貸主である建物オーナー様都合による中途解約はできませんが、借主であるサブリース会社都合による解約は可能なのです。

サブリース会社が「採算が合わない」と判断すれば、簡単に中途解約されてしまう危険性があり ます。

会社倒産の危険性もある

サブリースには、サブリース会社倒産の危険性もあります。

たとえば「30年間の家賃保証をする」と言われていても、30年の間でサブリース会社が存続しているという保証はありません。サブリース会社にも倒産の可能性はあり、倒産により建物オーナー様への支払いができなくなる可能性もあります。

そのため、サブリース会社の経営状態を確認しておくことも大切です。

家賃が減少する可能性も考えられる

サブリース会社が採算が合わないと判断すれば、サブリース会社側から家賃の見直しを要求される場合もあります。

建物の築年数が経過すれば、家賃を下げざるをえない場合も出てきます。 サブリース契約の際に「30年間家賃保証」と記載があっても、契約書の特記事項に小さく「5年に1度、賃料の見直しを行います」などの文言が入っていることもあります。

長期のサブリース契約を結ぶ場合は注意が必要です。

サブリース（一括借り上げ）を活用する際に気をつけるべきこと

● 家賃保証割合
● 免責期間
● 家賃保証の見直しの頻度
● 修繕費用の負担を誰が行うか

上記のメリット・デメリットを踏まえ、サブリース（一括借り上げ）を活用する際に気を付けるべきことを解説します。

家賃保証割合

サブリースでは、一般的に満室時の80%〜90%の家賃保証が相場と言われています。しかし、 サブリース会社によっては家賃保証割合が異なるため、必ず複数のサブリース会社へ相談し、家賃保証割合を調べることが大切です。

また、周辺の同じような物件の家賃相場も確認し、サブリース会社から提示された賃料が適切かどうかも確認すると良いでしょう。

極端にサブリースの賃料が低くなる場合は、その根拠をサブリース会社へ確認するようにしましょう。

免責期間

免責期間とは、退去が発生した場合にサブリース会社が建物オーナー様へ家賃を払わなくても良い期間のことを言います。

退去後や新築物件、もともと空室の多い物件などでは、すぐに入居者が決まらない場合もあるため、このような免責期間が設定されています。

多くは、契約書に「入居者退去時、◯ヶ月間の入替免責負担期間が発生する場合がございます。」 とあり、さらに「※免責期間中の賃料は弊社取得となります。」といったような記載がされていま す。

しかし、実際は「退去後すぐに入居者が決まっても、◯ヶ月間は家賃保証はしない」というケースが多いです。免責期間は、契約するサブリース会社や建物オーナー様ごとに異なるので、契約書の免責期間を必ず確認しましょう。

家賃保証の見直し頻度

サブリースには、契約更新時に家賃保証の見直しが発生することがあります。

これは、周辺物件の家賃相場下落などが原因で、サブリース会社が入居者へ提示する家賃を下げざるを得なくなることがあるためです。

通常サブリース契約は、2〜3年ごとに更新され、その際にサブリース会社の都合で家賃の見直しが行われます。「契約満了で建物オーナー様側から解約すれば良いのでは」とも思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、違約金を請求されることもあります。

また「30年一括借り上げ」といった長期契約のプランでも、「5年ごとの家賃見直し」などの条件があります。

「サブリースでも家賃収入は下がることもある」ことを頭に入れておき、家賃保証見直し頻度に関する契約内容を確認しておきましょう。

修繕費用の負担を誰が行うか

修繕費用の負担を誰が行うかは、サブリース会社の契約内容によって変わってきます。

サブリースは、入居者の募集から物件の管理までサブリース会社が行ってくれるため、すべて任せっきりで大丈夫なイメージがありますが、修繕費用については建物オーナー様が負担する場合も多いです。

サブリースで賃貸経営を行おうとする建物オーナー様の中には、「修繕費用もサブリース会社が負担してくれるもの」と勘違いされる方もいます。

修繕費を見込んだサブリース契約の収支を考えておかないと、赤字になってしまう可能性もあるので、修繕費用を誰が負担するかについても契約前に確認しておきましょう。

まとめ

本記事では、サブリースと管理委託のそれぞれの仕組みの違いや、サブリースのメリット・デメ リット、活用の際に気を付けるべきことについて解説しました。

サブリースでは、賃貸管理をサブリース会社に任せることができるほか、確定申告が楽になる、賃貸経営を安定させられるといったメリットがあります。しかし、サブリース会社による中途解約や会社倒産の危険性、家賃減少のリスクもあります。

「管理が任せられるから楽」「収入が安定する」といったメリットに目が行きがちですが、デメリットや注意点もあるため、契約内容をしっかり確認することが重要です。

サブリースを検討されている建物オーナーの方は、ぜひ本記事を参考にして所有する物件に適切な委託方法を選んでください。