【マンション投資】はやめておけ？7つの理由とリスク対策

不動産投資（マンション投資）はやめておけと言われる7つの理由

はじめに、なぜ不動産投資はやめておけと言われてしまうのか、その理由について解説します。 不動産投資に限らず、資産運用には少なからずリスクがあるものです。ここでは、不動産投資におけるリスクについて具体的に7点ご紹介します。

空室による赤字の危険性

不動産投資における最大のリスクは、空室による赤字です。

投資したマンションに空室が発生するだけでも、その分の家賃収入が途絶えてしまいます。家賃収入が得られなくなると、単純に収入が減少するだけでなく、ローンを組んでいる場合は返済計画に影響を及ぼすこともあるので注意が必要です。

不動産投資を行う場合は、家賃収入が一時的に減少した時にも対応できるよう、余裕を持った資金計画を立てることが重要だといえるでしょう。

金利が上昇する可能性

ローンを組んで不動産投資を行う場合は、ローン金利の上昇も大きなリスクとなります。

ローン金利が上昇すると利回りが悪化してしまうので、この場合も投資計画に影響を及ぼしかねません。なお、返済期間が長期間にわたるほど金利が上昇する可能性も高くなり、金利が上昇した際の 影響も大きくなります。

ローン期間については慎重に検討しなければ、生活に影響が出てしまうこともあるでしょう。

デフレが起こるリスク

デフレとは、「デフレーション」という経済用語の略で、物価が下がり続ける状態のことを指します。つ まりデフレになると、物の価値が下がってしまうということです。

現金資産と比べると影響は受けにくいものの、不動産やマンションなどの現物資産も例外ではありません。経済がデフレの状態になることで、現物資産の価値も低くなってしまいます。

またデフレにより経済状況が悪化し、入居を敬遠されてしまうようなこともあるでしょう。

老朽化（経年劣化）

不動産物件には、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。物件の価値を維持するためにも、 建物を常に健全な状態に保つことが欠かせません。

修繕の範囲は、エアコンや洗浄機能付き便座といった居室内の設備から、建物によってはエレベーターやオートロックなどの設備まで多岐にわたります。

建物の維持管理を適切に行わないと、結果的に退去や入居希望者の減少にもつながってしまいます。

天変地異の危険性

不動産投資を行う際には、地震や火災・水害といった災害による想定外の修繕が発生することに対する備えも必要です。災害による被害を受けた場合は、入居者の生活を守るために建物や部屋を修復する義務が発生します。

災害はいつ発生するか分からないので、日頃の収入からある程度はまとまった費用を確保しておかなければなりません。修繕費用の積み立てはもちろん、妥当な金額の保険を活用することも重要になってくるでしょう。

利金流動化のリスク

不動産投資におけるデメリットの一つとして、不動産の流動性リスクというものもあります。

これは、例えば資金が必要な時にすぐに換金できず、高金利の資金調達や希望価格での売却が困難となり、損失を被ってしまうというリスクのことです。

不動産やマンションはその金額規模が大きいことから、売却先が資金力のある買い手に限定されたり、利用ニーズがマッチする買い手に限定されるなど一般的に流動性リスクが高い資産とし ても知られています。

複雑な手続きの連続

不動産投資は、他の投資商品と比較すると手続きに手間がかかるのも特徴的です。

例えば株式の売買なら、口座開設後すぐ購入し売却することも可能です。特定口座では自動的に税金計算まで行ってくれるため、手続きはほぼ必要ありません。

一方で不動産投資の場合は、まず不動産売買の契約を結んで不動産投資の融資審査と融資契約締結を行い、購入後も抵当権の設定や移転登記、毎年の確定申告など手続きの連続です。

数多くの契約事務や行政手続きなども発生してしまうでしょう。

マンション投資はやめておくべきか？

ここまでマンション投資におけるリスクについて詳しくご紹介してきました。このように並び立てると、やはりマンション投資はやめておいた方が良いのではと考える方もいるかもしれません。

しかし、マンション投資に失敗する人が多いのはこのリスクについてしっかり考えずに投資を行う人がたくさんいるからです。

不動産投資に限らず、投資をする際はリスクを正確に把握して対応策を検討しておくことで成功の確率がグッと上がります。

ですので、投資を行う際には事前にリスクについて検討しておくことが重要なのです。

マンション投資のメリット

まずマンション投資を行うメリットの一つとして、安定した収入源を確保できることが挙げられます。

マンション投資を行うことで、家賃収入を継続して毎月得られるようになります。また、マンションはそもそもの資産価値が高い投資商品です。そして本業のある方がマンション投資を行う場合、所得税の節税効果も期待できます。

マンションの減価償却費を経費計上して不動産所得を赤字にし、本業の給与所得と合算することで、所得税の節税が可能となります。

マンション投資のデメリット

マンション投資には、メリットだけでなくデメリットもあります。

特に新たにマンションを建築する場合は、初期投資費用が大きくなってしまいます。土地を取得していない場合は、土地の取得費用もかかるでしょう。

自己資金でまかなえない場合はローンを組むことになりますが、無理のない返済計画を立てることが重要です。具体的には、500万円以上の安定した収入を確保しておくことをおすすめしま す。

最悪の場合、損失が出て物件を手放すことになるかもしれません。

マンション投資のリスクを軽減するためには？

前述の通り、マンション投資にはさまざまなリスクが存在します。しかし、方法によってはそのリスクを軽減することも可能です。

最後に、マンション投資のリスクを軽減する方法についてご紹 介しましょう。

オーナー同士の繋がりを持つ

マンション投資のリスクを軽減するために、オーナー同士の繋がりを持っておくことも有効な手段です。

最近はマンションのオーナー同士が集まる会も増えてきています。オーナーの集まりでは、 節税対策や相続対策についての情報を聞けることもあるそうです。

またオーナー同士の情報交換により、不動産の知識を高められることもあるでしょう。安いリフォーム業者の情報や、良い管理業者の紹介等を交流目的にする人もいるようです。

事前にリスクが生じることを理解して投資する

不動産投資で失敗する人は、リスクについて正しく理解していないことが多いです。反対にしっかりと情報収集を行い、リスクに関しても理解していれば投資の成功率を上げることにもつながるで しょう。

そしてマンション投資を行う際には、余裕のある資金計画を立てることが重要です。特にローンを組む際は、無理のない返済計画を立てる必要があります。資金に余裕があれば、もし不測の事態が発生した場合にも対応可能です。

丁寧かつ慎重にリサーチを重ねる

マンション投資の成否を左右するのが、物件の立地です。

立地は得られる家賃の高低だけでなく、 稼働率などにも大きく影響します。電車やバスなどの交通インフラや商業施設などの生活利便性、既存物件の居住者の家族構成や年齢層など、可能な限り入念に調査をしておくことをおすすめします。

また、将来性も立地を判断するうえで欠かせないポイントです。不動産投資を行う際には、事前にしっかりリサーチしておきましょう。

まとめ

「マンション投資はやめておけ」という話をよく聞くのは、それなりに理由があってのことです。しかし丁寧にリサーチを行い余裕を持って資金繰りができれば、マンション投資のリスクを軽減することも可能でしょう。

失敗しないためのコツを押さえておけば、初心者でもマンション投資は可能です。興味のある方は、マンション投資のデメリットを含め基本的な知識について一度学んでみることをおすすめしま す。