【マンションを自主管理】するメリット・デメリットを詳しく解説！

マンションの管理における種類

● 自主管理
● 一部委託
● 全部委託

マンションの管理における種類には、上記3つがあります。

自主管理

自主管理とは、マンション管理に関するすべての業務をマンションの管理組合のみで行う管理方法です。

マンションの各部屋のオーナーからなる管理組合で、オーナー同士が協力しあいながら業務を行います。

一部委託

一部委託とは、マンション管理に関する業務の一部を外部の管理会社に委託する管理方法で す。

「防犯対策と清掃は管理会社に委託する」といった、部分的な委託を行うことで管理組合の負担を減らすことができます。

全部委託

全部委託とは、マンション管理に関する業務のすべてを、外部の管理会社に委託する管理方法です。

管理組合による管理稼働がかからないため、オーナー自身は楽ですが管理会社や担当者によって、管理の質が変わってくるなどのデメリットもあります。

マンションを自主管理するメリット

● コストを抑えられる
● オーナー自身の管理意識が高まる

マンションの自主管理には、上記のメリットがあります。

コストを抑えられる

マンション管理を自主管理にすることで、管理にかかるコストを抑えられます。なぜなら、管理会社に依頼しているマンション共用部の清掃や、設備の保全をオーナーが行えば、管理会社に委託する費用を節約できるからです。

国土交通省の平成30年度マンション総合調査結果によると、月/戸当たりの管理費総額の平均は15,956円（出典：国土交通省ー平成30年度マンション総合調査結果(p.175)ー管理組合向け 調査の結果）となっていますが、この費用の中には管理会社への委託費用分も含まれています。

清掃や点検などを管理会社に委託せず、オーナー同士で協力しあって行えば月の管理費を減らせます。

オーナー自身の管理意識が高まる

マンション管理を自主管理にすることで、オーナー自身の管理意識が高まります。なぜなら、運営業務をオーナー同士で協力しあいながら行うことで、オーナーに責任感や当事者意識ができるためです。

管理会社に委託すると、自分の住んでいるマンションなのに管理に対する意識がなくなりやすくなります。しかし、自主管理にすることでオーナー同士の連帯感が高まり、オーナーも自分たちが住んでいるマンションを住みやすい状態にしようと思うので、自然と管理意識が高くなります。

マンションを自主管理するデメリット

● 資産価値が下がる危険性がある
● オーナーのリソース不足により管理が難しくなる

一方で、マンションの自主管理には上記のようなデメリットもあります。

自主管理をする場合、気をつけておきたいことなのでしっかり抑えておきましょう。

資産価値が下がる危険性がある

マンションを自主管理で運営すると、資産価値が下がる危険性があります。

もし自主管理がうまく機能していないと、設備の老朽化や不衛生化につながりいざマンションを売りたいと思ってもなかなか買い手がつかないこともあるからです。

逆に、オーナー同士の協力体制が優れていて、管理体制が良好であれば管理会社に委託するよりも資産価値が上がる場合もあります。

それぞれのオーナーの質によるところもあるので、マンション管理についてオーナーの協力が得られそうにないようであれば、自主管理はしないほうがよいでしょう。

オーナーのリソース不足により管理が難しくなる

マンションの自主管理は、オーナーのリソース不足で管理が難しくなる場合もあります。

管理業務のリーダーシップを取れるオーナーがいなかったり、オーナーの稼働が取れなかったりすると、管理機能の質が低下してしまうからです。例えば、管理組合役員の高齢化によりこれまでの管理業務が難しくなり、管理が行き届かなくなることがあります。

さらに、役員の後継者を募っても引き受けてくれるオーナーがおらず、なり手不足で管理体制が崩壊してしまうケースもあります。

マンションに住んでいるオーナーの年齢層や、人柄・協力体制の状態によっては、リソース不足に陥る可能性があります。

マンションを自主管理する方法は？

マンションを自主管理する場合は、管理にかかわるすべての業務を管理組合だけで協力して行っていかなければなりません。もし、管理方法を管理会社委託から自主管理へ変える場合は、管理組合の総会でオーナーへの説明・同意も必要です。

国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」によると、管理組合の業務として以下の内容を定めています。

マンション標準管理規約（単棟型）

1.管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第48条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理

2.組合管理部分の修繕

3.長期修繕計画の作成又は変更に関する業務及び長期修繕計画書の管理

4.建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

5.適正化法第103条第1項に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理

6.修繕等の履歴情報の整理及び管理等

7.共用部分等に係る火災保険、地震保険その他の損害保険に関する業務

8.区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為

9.敷地及び共用部分等の変更及び運営

10.修繕積立金の運用

11.官公署、町内会等との渉外業務

12.マンション及び周辺の風紀、秩序及び安全の維持、防災並びに居住環境の維持及び向上に関する業務

13.広報及び連絡業務

14.管理組合の消滅時における残余財産の清算

15.その他建物並びにその敷地及び附属施設の管理に関する業務

（出典：国土交通省ーマンション標準管理規約（単棟型）ー第6章 管理組合ー第2節 管理組合の業務）

自主管理マンションの注意点は？

● 設備の法定点検は確実に行う
● 管理費用・修繕費用・修繕積立金に関する会計知識を持ったオーナーを役員にする
● マンション内のトラブル対応は自分たちで行う

マンション管理を自主管理にするということは、本来管理会社が行ってくれる業務をオーナー自身で行っていくことになります。

そのため、特に上記の点に注意が必要です。

エレベーターや火災報知機などのマンション設備は、定期的に点検を受けることが法律で定められているため、確実に行わないと法律違反になってしまいます。

マンション管理に関する会計資料には、総勘定元帳や損益計算書、貸借対照表などが使われるため、せめて簿記3級程度の知識がある方に会計を担当してもらったほうが無難です。

また、マンションにおける違法駐車や住人同士のトラブルについても、管理会社に委託していれば対応してもらえるところもありますが、自主管理の場合はオーナー同士で解決しなければなりません。

まとめ

本記事ではマンションの管理の種類や、自主管理のメリット・デメリット、自主管理する方法や注意点について解説しました。

マンション管理には、自主管理・一部委託・全部委託の3つの管理形態があり、大半のマンションは一部委託または全部委託の形態で管理を行っています。

もしマンションを自主管理で運営できれば、コストを抑えられオーナーの管理意識も高まるため、非常に理想的な運営ができる可能性があります。

マンション管理を自主管理で運営してみようと考えている方は、本記事の内容を参考に自分のマンションでできそうかどうか考えてみましょう。