【アパート経営は儲かる】儲かる2つの仕組みと5つのコツを解説

アパート経営が儲かる【1つ目の仕組みは家賃収入】

アパート経営が家賃収入で儲かるのは最もシンプルな仕組みであるため、イメージしやすいのではないでしょうか。

たとえば、家賃5万円で全室10部屋のアパートを経営するとします。 満室なら家賃5万円×10部屋なので、毎月50万円の家賃収入が得られます。

アパート経営の利益計算方法

ただし家賃収入がそのまま利益になるわけではないため、アパート経営の利益計算方法を理解しておきましょう。

アパート経営の利益は、以下の計算方法で算出します。

上記の計算方法で算出するのが「会計上の利益」になり、所得税が課税されます。

基本的に、会計上の利益はプラスになることが大半です。しかし、会計上の利益がプラスになっても思わぬ落とし穴でマイナスになるケースがあります。それが次項で解説するキャッシュフローです。

利益より重要なキャッシュフロー

アパート経営で儲けるには、会計上の利益と併せて「キャッシュフローがプラスになるか」が重要です。

キャッシュフローとは、最終的に自分の手元に残る現金です。そのキャッシュフローを算出するには、上述の計算方法で算出した会計上の利益から税金やローン返済額を差し引いてください。

なお、税金には減価償却費もプラスします。つまり、キャッシュフローの計算方法は以下の通りです。

ちなみに減価償却費は現金の直接出費はしないものの、利益を圧縮できるため節税に繋がります。減価償却費の効果は後述いたします。

事実として、会計上の利益はプラスになってもキャッシュフローがマイナスになるケースは少なくありません。例えば土地も建物も借入で購入すると、会計上の利益から差し引かれるローン返済額が多くなります。そのようになると、手元には現金（キャッシュフロー）がほぼ残りません。

つまり、既に土地を所有していたり多くの自己資金があるほどアパート経営は儲かりやすいのです。

なぜなら、キャッシュフローに余裕を持たせることが可能だからです。このように、アパート経営が儲かる仕組みの1つは入居者からいただく家賃収入になります。

アパート経営が儲かる【2つ目の仕組みは節税】

家賃収入に加えて、アパート経営が儲かる2つ目の仕組みが節税です。

アパート経営をすると、節税効果があります。具体的には上記の税金の節税が可能です。実際、年間で数百万円ほど節税できることもあるでしょう。

そのため「家賃収入はそこまで利益が出なくてもいい」と考え、アパート経営を始める方もいます。それでは、順番に節税可能な税金について解説いたします。

相続税

相続税の節税を目的にアパート経営を始める方が最も多いです。

事実として、相続税は数百万円以上も節税できることがあります。土地の相続税評価額は8割前後となり、そこから5割~7割まで減額されます。

減額される理由は、主に下記の2つです。

相続税の税率は10〜55%と高額ですので、非常に大きな節税になるでしょう。

固定資産税 / 都市計画税

アパート経営では固定資産税 / 都市計画税の節税も可能です。

なお、上記2つの税金は毎年1月1日に不動産の所有者に課税されます。立地の良い場所なら、 高い固定資産税と都市計画税を毎年払っているでしょう。

しかし、アパート経営には土地部分に「住宅地の減額制度」があるため固定資産税評価額と都市計画税評価額が減額されます。具体的には、更地にアパートを建てた場合200平米までなら固定資産税評価額は6分の1、都市計画税評価額は3分の1になります。

所得税

セカンドビジネスでアパート経営をする場合は、赤字になってもメリットがあります。もしアパート経営が赤字になったら、もちろん課税はされません。その上で、赤字になった分の所得税が返還されます。

例えば、アパート経営が50万円の赤字だったとしましょう。こちらの場合は、自分が所得税を50万円多く納めたとされ、払いすぎた所得税が返ってきます。

アパート経営で儲ける5つのコツ

アパート経営で儲ける5つのコツを見ていきましょう。

1.減価償却費の効果を知る

減価償却費は、アパートの建物の資産価値を耐久年数に合わせて分割し、経費として計上できます。つまり、直接の出費はないものの経費にできるため利益を圧縮でき節税になります。

1年毎に計上できる減価償却費が大きくなるため、こちらの効果はぜひ知っておきましょう。

2.実質利回りを考慮する

アパート経営の利回りには、家賃収入のみで計算する「表面利回り」と、家賃収入から経費を差し引いて計算する「実質利回り」があります。

もちろん考慮するのは後者の「実質利回り」のほうです。経費が多いほど実質利回りが低くなるため、「表面利回り」と「実質利回り」の違いも理解しておきましょう。

3.自己資金を多めに用意する

自己資金が多いほどローン返済額が減るため、キャッシュフローに余裕が生まれます。 目安として、初期費用の2~3割の資金を用意するのが理想でしょう。

つまり、自己資金に余裕があるほどアパート経営は儲かります。その利益でまた別のアパートを購入するとレバレッジを効かせることも可能です。

4.信頼できるハウスメーカーを見つける

初めてアパート経営をされるなら、稼働後のサポートが必要なのではないでしょうか。だからこそ、信頼できるハウスメーカーを見つけることが必須です。

ハウスメーカーは、アパート経営を支援する管理会社を紹介してくれます。またアパート経営の支援だけでなく、修繕計画の提案もしてくれる管理会社もあります。

そのため、信頼できるハウスメーカーに出会いアパート経営の支援をしてくれる管理会社を紹介してもらうことが儲けるコツとなります。

5.建築費は最低限に抑える

アパート経営は「どれだけ建築費を抑えられるか」が勝負です。

しかし、建築費を抑えたいがあまり外観も内装も悪くなってしまっては本末転倒です。建築費を最低限に抑え、利益を最大化させるためにも信頼できるハウスメーカーを選びましょう。

まとめ

本記事ではアパート経営が儲かる仕組みと儲けるコツを解説いたしました。

アパート経営は、家賃収入と節税により儲かります。家賃収入については、「会計上の利益」と 「キャッシュフロー」の違いを理解しましょう。

また、アパート経営には利益が出なくても節税効果があります。数百万ほど節税することも可能なため、アパート経営をされるなら節税の知識も高めておくのがポイントです。儲ける仕組みとコツを正しく理解し、最大の利益が発生するアパート経営をしていきましょう。