アパートやマンションを所有していると、「家賃収入の相場はどのくらいなのか」「毎月いくら手元に残るのか」が気になるものです。満室時の家賃を合計すれば収入額は計算できますが、その金額がそのまま利益になるわけではありません。

実際の賃貸経営では、空室、家賃滞納、管理費、税金、修繕費、ローン返済などが発生します。同じ戸数の物件でも、立地、構造、築年数、入居者の需要、管理体制によって手取りは大きく変わります。家賃収入の相場を見るときは、募集家賃だけでなく、安定して入居者を確保できるか、将来の支出までまかなえるかを確認することが大切です。

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家賃収入の相場を知る前に押さえたい基本

家賃収入の相場を調べる際は、「満室ならいくら入るか」と「実際にいくら残るか」を分けて考える必要があります。物件広告に記載されている賃料を合計しただけでは、賃貸経営の収益性は判断できません。

家賃収入と手取り収入は異なる

家賃収入とは、入居者から受け取る家賃、共益費、駐車場代などの合計です。一方で手取り収入は、そこから管理委託費、共用部の光熱費、固定資産税、保険料、修繕費、ローン返済などを差し引いた後に残る資金を指します。

家賃収入が多くても、取得時の借入額が大きい、修繕が重なる、空室が長引くといった状況では、手元に残る金額は少なくなります。特に築年数が進んだ物件では、給湯器やエアコンなどの設備交換、屋根や外壁の修繕が必要になることがあります。

収益性を判断する際は、月額家賃だけでなく、年間の収入と支出を並べて確認しましょう。税務上の不動産所得と、実際に口座へ残る現金は一致しない場合もあるため、資金繰りを別に把握することが必要です。

相場はエリア・間取り・築年数で大きく変わる

家賃相場は、駅からの距離、周辺の生活利便性、勤務先や学校へのアクセス、間取り、専有面積、築年数、設備によって変わります。同じ1Kでも、駅に近く、宅配ボックスや無料インターネットがある物件と、設備が古く駅から遠い物件では、入居希望者の評価が異なります。

全国平均や構造別の相場は目安として役立ちますが、実際の賃料設定には物件周辺の比較が欠かせません。ポータルサイトで似た条件の募集物件を確認し、家賃だけでなく、共益費、敷金・礼金、フリーレント、設備、掲載写真まで見比べると、物件の立ち位置を把握しやすくなります。

満室想定ではなく稼働率を踏まえて考える

満室時の年間家賃収入は、「各住戸の月額家賃×戸数×12か月」で概算できます。しかし、退去後の原状回復や募集、内見、申込み、契約、入居開始までには時間がかかるため、年間を通じて常に満室とは限りません。

空室期間が長引くほど、その期間の家賃収入は失われます。さらに、募集のための広告費や原状回復費も発生するため、収支への影響は小さくありません。満室想定を基準にしつつ、過去の空室期間や周辺の需給を踏まえ、現実的な収入を確認しましょう。

【物件構造別】アパート経営の家賃収入の相場

物件構造は、家賃収入を左右する一つの要素です。ただし、木造・鉄骨造・RC造のどれが必ず収益性に優れるというものではありません。構造による家賃水準だけでなく、取得費、修繕計画、入居者層、地域の需要まで含めて判断する必要があります。

木造アパートの家賃収入の傾向

木造アパートは、単身者向けからファミリー向けまで幅広い間取りがあり、立地や築年数、設備の差が家賃に反映されやすい傾向があります。比較的コンパクトな物件が多く、周辺に似た物件が多い地域では、募集条件や室内の印象によって反響に差が出ることがあります。

木造だから家賃を低く設定すべきとは限りません。入居者が重視する設備や内装の状態、共用部の清潔感、管理対応などで競争力を保てる場合もあります。一方で、築年数が進んだ物件では、給湯器、エアコン、水回りなどの交換時期を見据え、修繕資金を確保しておく必要があります。

軽量鉄骨・重量鉄骨アパートの家賃収入の傾向

軽量鉄骨や重量鉄骨の物件は、建物の仕様、遮音性への印象、設備水準などが募集上の評価につながることがあります。木造と比べて家賃を高く設定できる地域もありますが、建築費や取得費、維持費も含めて収益性を見なければなりません。

家賃収入が高く見えても、空室が多い、修繕費がかさむ、ローン返済の負担が大きい場合は、手取りが増えるとは限りません。構造だけで比較するのではなく、同じエリア・同じ入居者層を想定した競合物件と比べ、募集力と長期収支の両方を確認しましょう。

RC造など非木造物件の家賃収入の傾向

RC造などの非木造物件は、建物規模や立地によって家賃収入に大きな差が出ます。駅近や都市部では、共用部の設備、セキュリティ、眺望などが家賃水準に影響することもあります。一方で、共用部の電気代、設備保守、修繕費など、規模に応じた支出も発生します。

家賃収入が高い物件ほど、必ずしも手取りが大きいわけではありません。将来の大規模修繕や設備更新を含めて、長期的に資金を確保できるかを確認することが重要です。物件購入前や相続後に運営を引き継ぐ場合は、修繕履歴と管理状況を必ず確認しましょう。

構造	家賃収入を見る際の特徴	確認したいポイント
木造	間取り・築年数・立地による家賃差が出やすい	設備更新、競合物件、入居者層
軽量鉄骨・重量鉄骨	建物仕様や設備水準が募集力に影響しやすい	取得費、維持費、募集条件
RC造など	物件規模や立地による収益差が大きい	修繕計画、共用部費用、長期収支

家賃収入を構成する主な項目

アパート経営の収入は、家賃だけではありません。共益費や駐車場代が継続的な収入になることもあれば、礼金や更新料のように契約条件・地域の慣行によって変動する収入もあります。どの収入が安定して見込めるのかを分けて把握しましょう。

家賃と共益費

家賃は賃貸経営の中心となる収入です。共益費は、共用部の清掃、照明、水道などの維持にかかる費用と関係します。家賃と共益費をどう分けるかによって、入居希望者が感じる月額負担や初期費用の印象も変わります。

設定する際は、近隣物件の総支払額を確認することが大切です。家賃だけが安く見えても共益費が高ければ、入居者は月額合計で比較します。反対に、共益費を低く設定しすぎると、共用部の維持費をオーナー側で負担し続けることになります。

駐車場代などの付帯収入

駐車場、バイク置場、トランクルームなどがある物件では、付帯収入を得られる場合があります。特に地方や郊外では、駐車場の有無が入居の決め手になることもあります。車を利用する入居者が多い地域なら、住戸の家賃と合わせて賃貸需要を支える要素になります。

ただし、空き区画が続く場合や周辺の月極駐車場が安い場合は、想定どおりの収入にならないこともあります。駐車場代を収支計画へ組み込む際は、常に満車であることを前提にせず、契約率や近隣相場を確認しましょう。

礼金・更新料などの一時収入

礼金や更新料は、入居時や更新時に発生する一時収入です。ただし、地域によっては礼金・更新料が一般的ではない場合もあり、競合物件の条件によっては設定が募集上のハードルになることがあります。

礼金や更新料を収益計画に入れる場合も、毎年必ず得られる収入とは考えないほうが安全です。空室を早く埋めるために礼金を下げる、更新料の条件を見直すといった判断が必要になる場面もあります。入居率と収益性のどちらを優先するか、地域の需要に合わせて考えましょう。

家賃収入から差し引かれる主な支出

手取りを把握するには、毎月発生する費用と、不定期に発生する費用を分けて考える必要があります。毎月の収支が黒字でも、大きな修繕が発生した年には資金が不足することがあります。支出を後回しにせず、年間と長期の両方で確認しましょう。

管理費・共用部の維持費

管理委託費、共用部の清掃費、電気代、水道代、消防設備などの点検費用は、物件を維持するための継続的な支出です。管理料が安く見えても、夜間対応、入居者からの連絡、退去立会い、募集提案などが別料金の場合、結果的に負担が増えることがあります。

管理会社へ委託する場合は、月額費用だけでなく、どこまでが基本業務に含まれるかを確認しましょう。入居者対応や募集活動が十分でなければ、空室期間が延び、管理料以上の損失につながる可能性があります。

固定資産税・保険料・ローン返済

固定資産税や都市計画税、火災保険料、地震保険料、ローン返済は、家賃収入が減っても発生する支出です。特に空室が続いた場合でも、ローン返済や税金を止めることはできません。家賃収入が入っている月だけで資金繰りを判断しないことが大切です。

ローン返済額には元金と利息が含まれます。税務上の経費と、実際の現金支出は一致しないことがあるため、不動産所得だけではなく、通帳上の資金残高も確認しましょう。

原状回復費・修繕費・設備交換費

退去時の原状回復、エアコンや給湯器などの設備交換、外壁や屋根などの修繕は、発生時期や金額を予測しにくい支出です。入居者が退去した直後は、原状回復費と空室による収入減が重なり、資金繰りに影響しやすくなります。

修繕を先送りすると、建物の印象が低下し、内見から申込みにつながりにくくなる場合があります。日常的な小修繕と将来の大規模修繕を分け、家賃収入の一部を修繕資金として確保することが、安定した経営につながります。

家賃収入の手取りを計算する方法

手取りを把握するには、満室時の収入、空室を考慮した実効収入、年間支出の順に確認すると分かりやすくなります。月単位だけでは見落としやすい税金や修繕費も、年間収支に入れて考えることが大切です。

満室時の年間家賃収入を計算する

まず、各住戸の月額家賃と共益費、駐車場代などを合計し、12か月分で年間の想定収入を計算します。これにより、物件が満室で稼働した場合に、どの程度の収入を生み出す可能性があるかを把握できます。

ただし、満室想定はあくまで基準です。家賃の下落、退去、募集条件の変更などで収入は変わります。物件を購入する場合も、相続した物件を引き継ぐ場合も、現在の賃料が将来も続くと決めつけず、周辺相場と入居状況を確認しましょう。

空室・滞納を反映して実効収入を考える

実効収入とは、満室想定の収入から、空室期間、家賃の値引き、未収家賃などを考慮した実際に近い収入です。退去が出たときは、原状回復、募集開始、内見、申込み、契約、入居開始までに時間がかかります。

空室の原因を確認しないまま家賃だけを下げると、収入を減らしても改善しないことがあります。問い合わせ数、内見数、申込み数を確認し、募集写真、設備、初期費用、共用部の状態など、どこに課題があるかを見極めましょう。

年間支出を差し引いてキャッシュフローを確認する

実効収入から、管理費、税金、保険料、修繕費、ローン返済などを差し引くと、実際の資金繰りが見えてきます。毎月の支出だけでなく、年に一度の税金や保険料、不定期の修繕費も年間収支に入れる必要があります。

帳簿上は黒字でも、ローン返済や設備交換で現金が不足する場合があります。家賃収入の相場を見るときは、所得だけでなく、実際に口座へ残る資金まで確認しましょう。

家賃収入の相場を左右する要因

家賃収入を増やすには、単に賃料を上げるだけでは不十分です。入居希望者が何を重視しているか、物件が競合と比べてどこで選ばれにくいかを見極め、募集条件と建物の状態を整える必要があります。

立地・周辺環境・入居者層

駅や勤務先、学校、買い物施設へのアクセスは、家賃相場に影響します。ただし、駅近でなければ入居者が決まらないわけではありません。車を使う人が多い地域では駐車場、ファミリーが多い地域では間取りや収納、単身者が多い地域ではインターネット環境や宅配ボックスが重視されることがあります。

物件がある地域で、どのような入居者に選ばれているかを把握することが大切です。入居者像が曖昧なまま募集すると、設備投資や広告の方向性がずれ、費用をかけても反響につながらないことがあります。

間取り・設備・建物の状態

家賃相場が近い物件でも、独立洗面台、収納、エアコン、宅配ボックス、防犯設備、インターネット環境などによって内見時の印象は変わります。すべての設備を追加する必要はありませんが、競合物件と比較して、入居希望者が不便に感じる部分を把握する必要があります。

室内だけでなく、エントランス、廊下、ゴミ置場、駐車場など共用部の状態も物件の印象を左右します。清掃や修繕が行き届いていないと、家賃が相場内でも申込みを逃すことがあります。

募集条件と管理・募集体制

募集写真、物件情報の掲載内容、内見対応、初期費用、契約条件は、家賃と同じくらい反響に影響します。管理会社や仲介会社によって、募集媒体、提案内容、入居者への対応の仕方は異なります。

問い合わせが少ない場合は掲載内容や家賃設定を、内見から申込みにつながらない場合は室内や共用部の印象、初期費用、契約条件を確認しましょう。募集活動の状況を報告してもらい、改善案を比較することで、次に取るべき対策が見えやすくなります。

家賃収入を増やし、手取りを改善するポイント

収益改善では、家賃を下げて空室を埋めるだけが正解ではありません。収入を守る対策と支出を抑える対策を組み合わせ、物件に合った改善策を選ぶことが大切です。

空室の原因を確認して募集条件を見直す

問い合わせが少ない場合は、家賃、初期費用、写真、設備、募集媒体などに原因がある可能性があります。内見は入るのに申込みにつながらない場合は、共用部や室内の印象、設備の古さ、契約条件も確認しましょう。

原因を特定せずに値下げを続けると、入居後の家賃収入を長期的に下げるおそれがあります。周辺物件と比較し、費用をかけずに改善できる点と、設備投資が必要な点を分けて判断することが重要です。

退去を防ぐために入居者対応を整える

設備故障や生活上の相談への対応が遅れると、入居者の不満が高まり、退去につながることがあります。退去を完全に防ぐことはできませんが、連絡窓口を明確にし、必要な修繕を適切な時期に行うことで、住み続けやすい環境をつくりやすくなります。

管理を委託している場合は、入居者からの連絡にどのように対応しているか、修繕提案や報告が適切かを確認しましょう。オーナー自身で対応できる範囲には限界があるため、入居者対応の体制も収益を支える要素になります。

修繕・設備投資は費用対効果で判断する

設備交換や内装工事を行う際は、費用だけでなく、空室期間の短縮、家賃維持、入居者満足度の向上につながるかを確認します。大きな工事を一度に行うよりも、競合物件と比較して不足している設備や、故障しやすい設備から優先するほうが効果的な場合があります。

目先の修繕費を抑えるために対応を先送りすると、後から大きな工事が必要になることもあります。建物の状態、設備の使用年数、今後の賃貸需要を踏まえ、必要な支出と不要な支出を分けましょう。

管理会社の提案を比較する

管理会社によって、空室対策、募集方法、入居者対応、修繕提案、オーナーへの報告頻度は異なります。現在の管理で反響が少ない、空室が長引く、報告が不十分と感じる場合は、複数社から提案を受けることで、物件の課題や改善策が見えやすくなります。

管理会社を変更すればすべての問題が解決するわけではありません。しかし、募集方針や対応範囲を比較することで、現在の物件に必要な管理体制を判断しやすくなります。

家賃収入の相場に関するよくある質問

まとめ｜家賃収入の相場は「手取り」と「将来の支出」まで見て判断する

家賃収入の相場は、構造、立地、間取り、築年数、戸数、募集条件によって変わります。満室時の家賃収入が高く見えても、空室、管理費、税金、修繕費、ローン返済を差し引くと、実際の手取りは大きく異なります。

まずは周辺の競合物件と比べて、募集家賃、設備、初期費用、反響状況を確認しましょう。そのうえで、空室対策、修繕、入居者対応、管理体制のどこに課題があるかを整理することが、収益改善につながります。

管理内容や空室対策の提案は、依頼する管理会社によって異なります。現在の管理体制に不安がある場合や、相続したアパートを初めて運営する場合は、1社だけで決めず、複数社の費用、管理範囲、募集方針を比較すると判断しやすくなります。カソットでは、物件や希望条件に合った管理会社を最大6社まで無料で比較できます。

免責事項

本記事は、2026年7月時点の法令、ガイドライン（環境省・国土交通省等）および一般的な実務情報に基づいて作成されています。執筆には万全を期しておりますが、その内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。

本記事は、不動産経営における一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の契約内容やトラブルに対する具体的な判断・助言を行うものではありません。騒音トラブルへの対応や管理にあたっては、必ずご自身の管理委託契約書や関係規約をご確認のうえ、必要に応じて管理会社、弁護士、専門家等へご相談ください。

また、法令の改正や各種ガイドラインの更新、物件ごとの条件や地域差等により、本記事の内容と実際の運用が異なる場合があります。最終的な判断は必ず最新の情報および個別事情に基づいて行ってください。