【アパート経営に必要な初期費用】は？種類や目安・ローンの組み方まで

初期費用の種類と目安

● 物件建築費
● 設計料
● 新築建物不動産取得税
● 新築建物登録免許税
● 印紙税
● 司法書士報酬
● その他の費用

アパート経営にかかる初期費用は、物件費用以外にも多岐に渡ります。初期費用として、上記のものが挙げられます。

物件建築費

アパート経営の初期費用として最も高額になるのが、物件建築費です。

物件建築費には、測量費・地盤調査費・水道分担費用等の諸費用が含まれます。また、新築アパートを建築する場合には、土地の坪数や木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート(RC)造・階数・設備によって費用が大きく変動します。

平均的には、木造の場合は坪あたり40~90万円、軽量鉄骨造の場合は坪あたり50~100万円、鉄筋コンクリート(RC)造が70~100万円の相場の目安になります。

設計料

設計費用は物件の規模によって変動します。概ねの目安としては建築費用の10%と言われていますが、物件の規模が大きくなればなるほどアパートの設計費用の割合は低くなる傾向にあり ます。

また、どこの設計事務所に依頼するかによっても設計費に違いが出るため、安く抑えたい場合には複数の設計事務所に見積もりを出して比較するとよいでしょう。

新築建物不動産取得税

不動産取得税は、建物取得から半年~1年半以内に請求されます。
不動産取得税の計算式は、 下記の通りです。

■不動産取得税＝固定資産税評価額×税率（3%）

固定資産税評価額とは、物件がある市町村が決めるもので物件公示価格の7割程度が目安になります。

新築物件の場合には物件取得時にかかる費用ではないため、あらかじめおおよその 金額を計算しておき、不動産取得税費用として分けておくとよいでしょう。

新築建物登録免許税

登録免許税とは、不動産を登記する際に国に支払われる費用のことを指します。
登録免許税の計算式は、下記の通りです。

■登録免許税＝固定資産税評価額×税率

税率は、登記の種類によって異なります。
登録免許税の税率の種類は下記の通りです。

● 土地の所有権移転登記：2.0%
● 新築物件の所有権保存登記：0.4%

新築アパートを建てるために土地を購入した場合には、別途登記費用がかかることに注意しま しょう。

印紙税

印紙税は、土地の購入やローン、アパートの建築に係る契約書や領収書を作成した際に課税されるものです。印紙税は契約の際に記載される金額によって、課税される金額が変わります。

建設の工事請負契約書の印紙税は、下記の通りです。

●100万円を超え、200万円以下のもの：400円
●200万円を超え、300万円以下のもの：1,000円
●300万円を超え、500万円以下のもの：2,000円
●500万円を超え 1,000万円以下のもの：10,000円
●1,000万円を超え、5,000万円以下のもの：20,000円
●5,000万円を超え、1億円以下のもの：60,000円
●1億円を超え、5億円以下のもの：100,000円
●5億円を超え、10億円以下のもの：200,000円

（2023年1月現在）

参考：印紙税額 / 国税庁（PDF）

司法書士報酬

不動産の登記をする際に、司法書士に依頼することになります。その際に司法書士に報酬として支払うのが司法書士報酬です。

新築アパートの登記を依頼する際の司法書士報酬の一般的な相場は、6〜7万円です。

その他

上記で挙げた費用以外にも、下記の費用がかかります。

● ローンを組む場合の保証料と手数料：保証料は借入金額の2% / 手数料は3万円程度
● 火災保険等の加入代金：5~10万円
● 管理会社の委託費用：家賃により変動
● 仲介会社の手数料：家賃により変動
● 測量・調査費用（問題がある場合は工事費用）：30万円程度

以上のことからわかる通り、新築アパート経営をする際には土地・物件費用以外にもさまざまな費用がかかります。

また、アパートの規模によっても費用が大きく変動するため、一概にどれくらいかかるかを算出するのは難しいです。上記を参考にして、ご自身のケースに当てはめ初期費用にいくらくらいかかるのかを算出しましょう。

アパート経営の維持に必要な費用は？

アパート経営では、下記のようなランニングコストも発生します。

● 税金
● 月々の固定変動
● 保険料ほか、定期的な支払い

税金

アパート経営でかかる税金の種類は、下記の通りです。

● 固定資産税
● 都市計画税
※市街化調整区域であれば非課税
● 所得税
● 住民税
● 個人事業税（10室以上または5棟以上持っている場合）
● 消費税（テナント代・駐車場代等）
※不動産所得が1,000万円を超える場合のみ

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日の時点での不動産の持ち主に課される税金です。 不動産取得税と同じく不動産評価額をもとに算出されるため、物件の規模や立地によって税額が大きく変動します。

所得税・住民税・個人事業税に関しては、確定申告の際に所得に応じて決定されます。 給与所得等の不動産所得以外にも所得がある場合には、すべての所得が合算されます。

累進課税になっており、給与所得と不動産所得の額に応じて税額が大きく変わります。 また、10室以上を所有していて不動産所得が290万円を超える場合には、個人事業税がかかる点に注意しましょう。

毎月固定（変動）で発生するもの

毎月固定（または変動）で発生する費用として具体的なものは、修繕費・備品・設備費用（減価償却費）が挙げられます。

修繕費は、壊れてしまったり故障してしまったりした設備や屋根・外壁等の修繕費用を指します。 一定の条件を満たしており、不動産の価値を高めるものであれば減価償却費として会計上は計算されます。

保険料などの定期的な支払い

● 管理費（管理会社に委託する場合は手数料）
● 通信費（インターネットを備え付けている場合）
● ローンの返済
● 火災・地震保険の保険料

アパート経営に係る定期的な支払いとして、上記の費用が挙げられます。

アパートの管理を管理会社に委託する際の相場としては、賃料の5%前後が目安になります。ま た、オーナーの負担でインターネット通信を導入する場合には、初期費用に加えて月々1~3万 円程度の費用がかかります。

火災・地震保険の保険料の相場は、月額にして1万円前後になることが多いです。

必要な自己資金の目安は？

アパート経営をする際に必要な自己資金は、物件価格の1~3割が目安と言われています。 近年では自身の居住用マンションは自己資金0円でも購入できた、などというケースも少なくありませんが、アパート経営の場合は自己居住用の住宅ローンよりも審査が厳しくなります。

また、自己資金だけでなく年収によって融資限度額が変わることにも注意が必要です。 年収の7~10倍がアパートローンの融資限度額に設定されることが多いため、融資額と自己資金は余裕を持った見積もりが重要となります。

おすすめのローンの組み方は?

● 金利が低い銀行を選ぶ
● 複数の銀行に審査を申し込む
● 返済比率を抑える
● 35年ローンは組みづらい点を理解する

アパート経営をする際のローンの注意点・ポイントは上記の通りです。

アパート経営をする際のおすすめのローンは、やはり金利が低いものを選ぶべきでしょう。 ここで注意したいのは、前述の通りアパート経営の場合には自己居住用の住宅ローンよりも審査は厳しくなる点です。

金利が低いからと審査を申し込んだとしても、借り入れを行う人の属性・信用性や、建築しようとしているアパートの条件・収益性など、さまざまな角度からの審査が行われるため、必ずしも審査が通るとは言えません。

融資の審査に関しては、必ず複数の銀行に申し込みを行うようにしましょう。 また、アパートローンの場合は通常の住宅ローンとは異なり、35年ローンを組むことは難しいです。

住宅ローンと比較すると返済額が大きいうえに、返済期間が短いことを必ず念頭に置くようにしましょう。

アパートローンという選択肢以外にも、保証会社を通さないプロパーローンや、政策金融公庫を利用する手もあります。アパート経営におけるローンは審査が厳しいというデメリットもあります が、複数の道を比較・検討すると、成功しやすくなります。

まとめ

本記事では、アパート経営における初期費用・ランニングコストの種類と概算、自己資金の目安とおすすめのローンの組み方について解説しました。

新築アパート経営を検討する際には、建築費以外にも費用がかかるほか、ランニングコストの費用も含めて収益性を見極める必要があります。 ある程度の自己資金も必要になるため、見切り発車とならないよう慎重に検討を重ねましょう。

また、アパートローンは審査が厳しい傾向にあるため、対策をしたうえで複数の銀行に審査を打診するようにしましょう。

ぜひ本記事を参考にして、アパート経営の検討に役立ててください。