賃貸経営をしていると、避けて通れないのが「原状回復費用」です。
退去時にどこまで請求できるのか、どこからがオーナー負担なのか、その判断に迷った経験があるオーナーは非常に多いのではないでしょうか。

「思ったより請求できなかった」「入居者と揉めてしまった」「管理会社に任せているが判断が正しいのか分からない」
こうした不安は、原状回復のルールや判断基準が曖昧なまま進めていることが原因で起こります。原状回復は単なる修繕ではなく、賃貸経営の収益性やリスクに直結する重要なポイントです。

本記事では、原状回復費用の基本から内容、負担区分、相場、トラブル対策まで、オーナー目線で分かりやすく解説します。

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原状回復費用とは何か

原状回復費用とは、入居者が退去する際に、部屋を貸し出し時の状態に戻すために発生する費用を指します。ただし、「完全に元通りにする」という意味ではなく、あくまで入居者の使用状況に応じて負担を分けるという考え方が前提です。

この考え方は、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」においても明示されており、「通常の使用による損耗や経年変化については賃貸人（オーナー）の負担とする」とされています。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

つまり、原状回復とは単なる“修繕費の請求”ではなく、「どこまでを入居者負担とするか」を適切に判断するためのルールに基づいた処理であり、この前提を理解していないとトラブルにつながる可能性があります。

原状回復の基本ルール

 原状回復の判断は、国土交通省のガイドラインに基づいて行われます。基本的な考え方は「通常使用による劣化はオーナー負担」「故意・過失による損耗は入居者負担」です。

例えば、日焼けによるクロスの変色や家具設置による床のへこみは通常使用とされ、オーナー負担になります。一方で、タバコのヤニ汚れや壁に開けた穴などは入居者の過失と判断され、請求対象となります。

この区分を誤ると、不当請求と判断されトラブルになるリスクがあるため、ガイドラインに基づいた判断が重要です。

修繕費との違い

 原状回復費用と修繕費は、似ているようで役割が異なります。原状回復は退去時に発生する費用であるのに対し、修繕費は設備の維持や経年劣化への対応として発生します。

例を挙げると、エアコンが寿命で故障した場合は修繕費としてオーナー負担になるが、入居者の不注意で破損した場合は原状回復費として請求できる可能性があるなど。

この違いを理解しておくことで、無駄なトラブルを防ぐことができます。実務ではこの線引きが曖昧になりやすく、管理会社の判断力が問われる部分でもあります。

経営への影響

原状回復費用は賃貸経営の収益に直結します。例えば、退去ごとに10万円の修繕費が発生した場合、その回収率によって年間の利益は大きく変わります。

また、適切に修繕を行うことで物件の印象が改善され、次の入居者が決まりやすくなるという側面もあります。

一方で、ガイドラインを無視して過剰な修繕を行った場合、本来回収できない費用までオーナー負担となり、収益を圧迫する可能性があります。

このように、原状回復は単なるコストではなく、収益管理の一部として捉える必要があります。

原状回復の主な内容

原状回復の対象は多岐にわたり、どこまでが該当するのかを把握しておくことが重要です。
内容を理解しておくことで、請求できる範囲とオーナー負担の範囲を明確に分けることができます。

また、実際のトラブルの多くは「どこまでが対象か」の認識のズレから発生するため、事前に整理しておきましょう。

誰が負担すべきか（負担区分）

原状回復で最も重要なのが負担区分の考え方です。
ここを誤ると、オーナーが損をするか、入居者とのトラブルに発展する可能性があります。基本はガイドラインに沿って判断しますが、実務ではグレーなケースも多く、慎重な対応が求められます。

オーナー負担となるケース

経年劣化や通常使用による損耗はオーナー負担となります。
日焼けによるクロスの変色や、家具を置いていたことによる床のへこみなどが該当します。

これらは入居者が通常の生活をしていれば避けられないものであり、請求するとトラブルにつながる可能性が高いです。実際に「これは普通の使用ではないか」と反論されるケースも多く、無理な請求は避けるべきです。

入居者負担となるケース

故意や過失による損耗は入居者負担となります。前述したように壁の穴やタバコのヤニ、ペットによる傷などは明確に請求対象です。

国土交通省のガイドラインでも、善管注意義務違反に該当する場合は入居者負担とされています。

ただし、請求時には証拠が重要となるため、写真や記録を残しておくことがトラブル防止につながります。

原状回復でよくあるトラブル

原状回復は賃貸経営の中でも特にトラブルが起きやすい分野です。

トラブルの多くは「認識のズレ」から発生しており、オーナー・入居者・管理会社それぞれの立場の違いが影響しています。事前にどのようなトラブルが起きやすいのかを理解しておくことで、未然に防ぐことが可能になります。

請求額への不満	原状回復費用で最も多いトラブルが「請求額が高すぎる」という不満です。消費者庁や国民生活センターにも、原状回復費用に関する相談は毎年一定数寄せられています。
負担区分の認識違い	オーナーと入居者で「これはどちらの負担か」という認識がズレるケースも非常に多いです。ガイドラインや過去事例をもとに冷静に判断する必要があり、感情的なやり取りになると、解決までに時間がかかるため注意が必要です。
証拠不足によるトラブル	入居時の状態を記録していない場合、「最初からあった傷ではないか」と主張されるケースがあります。こうしたトラブルは非常に多く、結果として本来回収できる費用を回収できないリスクがあります。 ガイドラインでも、入退去時の状態確認と記録の重要性が指摘されています。

このように、証拠の有無が結果を大きく左右するため、事前の準備が非常に重要です。

オーナー様のお悩みについては以下の記事でも詳しく取り上げておりますので、こちらもぜひご覧ください。

トラブルを防ぐために

原状回復に関するトラブルは、事前の準備と対応によって大きく減らすことができます。
オーナーとしてできる対策を把握し、運用に落とし込むことで、無駄なストレスや損失を防ぐことが可能になります。

入居時の状態を記録する

トラブルを防ぐうえで最も効果的なのが、入居時の状態を記録することです。

壁や床、設備の状態を写真で残し、チェックリストとして保管しておくことで、退去時の比較が明確になります。入居者にも共有しておくことで、「最初からあったかどうか」の争いを防ぐことができます。この一手間をかけるだけで、後のトラブルリスクは大きく下がります。

契約内容を明確にする

原状回復に関する条件は、契約書で明確にしておくことが重要です。
クリーニング費用の負担や特約の内容を具体的に記載しておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。

曖昧な表現のまま契約してしまうと、「聞いていない」「そんなつもりではなかった」といった認識のズレが発生しやすくなります。事前にルールを明確にすることが重要です。

管理会社との連携を強化する

原状回復は管理会社の対応に大きく左右されます。
説明が不十分だったり、判断基準が曖昧な場合、本来回収できる費用が回収できないこともあります。
オーナーとしては、「どのような基準で判断しているのか」「どのように交渉しているのか」を把握しておくことが重要です。任せきりにせず、適切に関与することで結果は大きく変わります。

管理会社の対応で結果が変わる

原状回復費用の回収率やトラブルの有無は、管理会社の対応力によって大きく変わります。
同じ物件であっても、管理会社が違うだけで結果が変わるケースは珍しくありません。

交渉力のある管理会社であれば、入居者に納得してもらいながら適切な費用を回収できますが、そうでない場合は値引きや回収漏れが発生する可能性があります。こうした違いは見えにくい部分ですが、長期的な収益に大きな影響を与えます。

管理会社の比較ならカソット

カソットでは、複数の管理会社を比較することができ、それぞれの対応方針や提案力の違いを把握することができます。

原状回復においても、「どこまで回収できるのか」「どのようにトラブルを防ぐのか」といった対応力には差があります。一社だけに任せていると気づきにくい部分も、比較することで明確になります。もし現在の管理会社に少しでも不安を感じている場合は、一度比較してみることで新たな選択肢が見えてきます。

よくある質問（FAQ）

まとめ

原状回復費用は、賃貸経営における重要な判断ポイントのひとつです。
負担区分や相場、トラブル事例を理解しておくことで、無駄なコストやリスクを減らすことができます。

また、その結果は管理会社の対応力によって大きく左右されます。
もし現在の対応に少しでも不安を感じている場合は、一度比較してみることで、より良い選択ができる可能性があります。

免責事項

本記事は、2026年4月時点の法令、ガイドライン（環境省・国土交通省等）および一般的な実務情報に基づいて作成されています。執筆には万全を期しておりますが、その内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。

本記事は、不動産経営における一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の契約内容やトラブルに対する具体的な判断・助言を行うものではありません。騒音トラブルへの対応や管理にあたっては、必ずご自身の管理委託契約書や関係規約をご確認のうえ、必要に応じて管理会社、弁護士、専門家等へご相談ください。

また、法令の改正や各種ガイドラインの更新、物件ごとの条件や地域差等により、本記事の内容と実際の運用が異なる場合があります。最終的な判断は必ず最新の情報および個別事情に基づいて行ってください。

参考資料

• 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
  https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
• 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」
  https://www.kokusen.go.jp/
• 民法（賃貸借に関する規定）
  https://elaws.e-gov.go.jp/