「住まなくなったマンションを貸したら、毎月家賃が入って儲かるのでは？」と考えるオーナーは少なくありません。購入したマンションを賃貸に回せば、売却せずに家賃収入を得られるため、資産を持ち続けながら収益化できる可能性があります。

ただし、家賃がそのまま利益になるわけではありません。管理費や修繕積立金、管理委託費、固定資産税、修繕費などがかかります。ローンが残っていれば返済も続くため、毎月の収入と支出を差し引いて考えることが大切です。

また、想定していた家賃で入居者が決まらなければ、空室期間が長引いて収入そのものが減ります。マンションを貸して本当に儲かるかどうかは、物件の立地や築年数、購入価格、現在の家賃相場、維持費などによって変わります。

そこで、単純な家賃収入ではなく、実際にいくら手元に残るのかという視点から収益性を考える必要があります。

マンションを貸すと本当に儲かる？

マンションを貸すことで家賃収入を得ることはできます。ただ、「マンションを貸せば儲かる」とまでは言えません。

賃貸経営では、入居者から受け取る家賃のほかにもさまざまな支出が発生します。区分マンションなら管理費や修繕積立金が毎月かかります。管理会社へ賃貸管理を委託する場合は管理委託費も必要です。さらに、固定資産税などの税金や、設備が壊れたときの修理費もオーナー側の負担になります。

ローンを利用して購入したマンションなら、毎月の返済額も無視できません。

そのため、たとえば月10万円で貸せるマンションでも、10万円すべてが利益になるわけではありません。毎月の支出を差し引いた結果、数万円が残るケースもあれば、条件によってはほとんど残らないこともあります。

マンションを貸して得られる収益の基本的な考え方

マンションを貸したときの収益を考えるなら、まず年間の家賃収入を確認します。月額10万円なら、単純計算では年間120万円です。しかし、ここから賃貸経営に必要な費用を差し引かなければなりません。

たとえば管理費や修繕積立金、管理委託費、固定資産税、設備修繕費などです。ローンを利用している場合は返済額も毎月のキャッシュフローに影響します。

さらに忘れやすいのが空室です。1年間ずっと入居者がいる前提なら年間家賃は計算しやすいものの、退去後に次の入居者が決まるまで時間がかかれば、その期間は家賃が入りません。

つまり、賃貸経営で見るべきなのは「いくらで貸せるか」だけではなく、「いくら入って、いくら出て、最終的にいくら残るか」です。

特に初めてマンションを貸す場合は、家賃相場を確認した時点で「これなら儲かりそう」と判断しないことが大切です。実際に発生する費用まで並べて、毎月の手残りを確認しておきましょう。

家賃収入があっても赤字になるケースがある

家賃収入があるからといって、必ず黒字になるわけではありません。

たとえば家賃収入が月10万円あっても、管理費や修繕積立金、管理委託費、ローン返済などを合計すると、毎月の支出が家賃収入に近づくことがあります。

さらに空室が発生すれば、その月は家賃収入がなくてもローンや固定資産税などの支払いは続きます。

築年数が経過したマンションでは、設備の交換や室内の修繕が必要になることもあります。毎月の収支だけを見ると黒字でも、まとまった修繕費が発生した年には年間収支が大きく変わる可能性があります。

そのため、「毎月いくら残るか」と「年間を通じてどれくらい残るか」は分けて考えることが重要です。

マンションを貸したときの収益を計算する方法

マンションを貸すかどうかを判断するときは、まず大まかな収益性を計算します。その際によく使われるのが表面利回りです。

ただし、表面利回りはあくまで物件の収益性をざっくり比較するための指標です。実際にオーナーの手元に残る金額とは異なるため、これだけで「儲かる」と判断するのは危険です。

まずは年間の家賃収入を確認する

最初に確認したいのは、現在のマンションがいくらで貸せるかです。

現在住んでいるマンションを貸す場合、「購入したときの家賃感覚」で考えるのではなく、今の賃貸市場でいくらで募集されているかを確認します。周辺の似たマンションと比べ、築年数、専有面積、間取り、駅からの距離、階数、設備などを見ながら相場を把握します。

ここで注意したいのが、募集されている家賃と実際に契約できる家賃は必ずしも同じではないことです。高い賃料で掲載されていても、長期間入居者が決まっていない物件なら、その価格をそのまま自分のマンションに当てはめるのは適切ではありません。

また、年間家賃を計算するときは、常に満室であることを前提にしないほうが安全です。退去が発生すれば、次の入居者が決まるまで家賃収入が途切れる可能性があります。

表面利回りだけでは「儲かる」と判断できない

表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割って、おおまかな収益性を見る指標です。

たとえば年間家賃収入が120万円、物件価格が2,400万円なら、表面利回りは5％になります。この数字だけを見ると、年間で物件価格の5％に相当する家賃収入が得られるように見えます。

しかし、実際には管理費や修繕積立金、固定資産税、管理委託費などがかかります。空室が発生すれば年間家賃収入も減ります。ローンを利用している場合には返済も続くため、表面利回りがそのままオーナーの利益になるわけではありません。

したがって、表面利回りは物件同士を比較するときの入口として使い、その後に実際の支出を確認するのが現実的です。

最終的には「毎月いくら残るか」を確認する

マンションを貸すか判断するときは、毎月のキャッシュフローを確認します。

考え方としては、家賃収入から管理費や修繕積立金、管理委託費、ローン返済などの支出を差し引きます。さらに、毎月発生しない税金や修繕費についても、年間でどの程度かかるかを見積もっておくと、より実態に近い収支を把握できます。

ここで大切なのは、収支がぎりぎり黒字だから問題ないと考えないことです。空室や設備故障など、予定外の支出が起きたときにも対応できる余裕があるかを確認します。

マンションを貸すときにかかる主な費用

マンションを貸すときは、家賃収入だけを計算していると収益を大きく見誤ることがあります。特に区分マンションの場合、所有しているだけで発生する費用もあります。

賃貸に出す前に、現在の支出を確認し、それを家賃収入から差し引いて考えてみましょう。

主な支出	確認したいポイント
管理費・修繕積立金	毎月いくらかかるか、今後の変更予定があるか
管理委託費	どこまでの業務が含まれているか
固定資産税など	年間でいくら負担しているか
修繕・設備費	エアコンや給湯器などの交換に備えられているか
ローン返済	毎月の返済額と残りの借入期間

このように整理すると、家賃と実際の支出の差が見えやすくなります。

管理費・修繕積立金は毎月発生する

区分マンションを所有している場合、入居者がいるかどうかにかかわらず管理費や修繕積立金が発生します。

空室になったからといって、これらの支払いがなくなるわけではありません。

つまり、入居者が決まらない期間が長くなるほど、家賃収入がない状態でオーナー側の支出だけが続きます。

また、修繕積立金については現在の金額だけを見るのではなく、将来的な変更予定にも目を向けたいところです。マンション全体の修繕計画によって負担額が変わる可能性があるため、管理組合の資料なども確認しておくと安心です。

管理会社へ委託する場合は管理委託費もかかる

マンションの賃貸管理を管理会社へ任せる場合は、管理委託費が発生します。

管理会社によって、入居者からの問い合わせ対応、家賃の管理、契約更新、退去時の対応、建物に関する連絡など、対応する範囲は異なります。費用だけを見るのではなく、何が含まれているのかを確認することが大切です。

自主管理なら管理委託費を抑えられる一方、入居者からの連絡や退去時の手続きなどをオーナー自身で対応する必要があります。仕事や家庭がある人、遠方に住んでいる人にとっては、金額以上に時間的な負担になることもあります。

税金や修繕など「毎月ではない支出」にも注意する

毎月の収支だけでは見えにくい支出にも注意が必要です。

固定資産税などの税金は年単位で支払います。設備が故障すれば、その都度修理費が発生します。入居者が退去した際には、室内の状態に応じて清掃や修繕が必要になることもあります。

これらを無視して「家賃から毎月の管理費を引けばこれだけ残る」と考えると、実際の収支とのズレが生じます。

マンションを長く貸すなら、毎月の手残りだけでなく、数年単位で発生する支出まで見据えて資金を残しておくことが大切です。

マンションを貸して儲かるかどうかを左右するポイント

マンションの収益性は、家賃だけで決まりません。同じエリアにある似たようなマンションでも、条件によって入居者の決まりやすさや維持費が変わります。

特に重要なのが、賃貸需要、ローン返済、築年数、空室期間です。

立地と賃貸需要が家賃収入を左右する

マンションを貸すなら、まず「その場所で借りたい人がいるか」を考えます。

駅から近い、通勤や通学に便利、周辺に生活に必要な施設があるなど、入居者から見て使いやすい物件は募集時の強みになります。一方、駅から遠い、周辺に競合物件が多いなどの場合は、希望する家賃では入居者が決まりにくい可能性があります。

所有者にとって魅力的なマンションと、賃貸市場で選ばれるマンションは必ずしも一致しません。

そのため、自分が購入したときの評価ではなく、現在の入居希望者から見てどのような物件なのかを確認することが大切です。

購入価格やローン返済額によって手残りは変わる

同じ家賃で貸せるマンションでも、購入価格やローンの返済条件によって収益性は変わります。

特にローン残高が大きい場合、家賃収入から管理費などを差し引いたあとにローン返済が残るため、毎月の手残りが少なくなりやすい傾向があります。

現在住んでいるマンションを転勤などで貸す場合も、「家賃が住宅費を補ってくれる」と単純に考えるのではなく、現在のローン返済額と賃貸後の支出を整理しておきましょう。

借入先との契約条件によっては、賃貸への変更について確認が必要になる場合もあります。契約内容に不明点があれば、金融機関へ事前に確認することが大切です。

築年数と修繕リスクも収益性に影響する

築年数が経過したマンションでは、室内設備の劣化が進みやすくなります。

エアコンや給湯器、キッチン、浴室など、入居者が日常的に使う設備に不具合が発生すれば、修理や交換が必要になります。こうした費用は毎月一定額で発生するわけではないため、月々の収支だけでは把握しにくい部分です。

また、マンション全体の修繕計画も確認しておきたいところです。修繕積立金の額だけでなく、今後どのような修繕が予定されているのかを見ることで、将来の負担をイメージしやすくなります。

空室期間が長引くほど収益性は低下する

マンションを貸して収益を得るうえで、空室は大きな問題です。

入居者がいなければ家賃は入りません。それでも管理費や修繕積立金、ローン返済などの支出は続きます。空室期間が長引くほど、年間の収益は下がっていきます。

だからこそ、募集時の家賃設定が重要になります。高い家賃を維持することだけを考えるのではなく、周辺物件との競争力や問い合わせ状況を確認し、必要なら条件を見直すことも必要です。

管理会社へ委託している場合は、問い合わせ数や内見状況、募集方法について定期的に確認しておくと、空室が長期化する前に対応しやすくなります。

マンションを貸す前に確認しておきたいこと

マンションを貸すと決めたら、すぐに募集を始めるのではなく、まず現在の契約や物件のルールを確認します。

特に区分マンションでは、所有者だから自由に賃貸できるとは限りません。ローンや管理規約についても確認が必要です。

マンションの管理規約で賃貸が認められているか確認する

区分マンションでは、管理規約や使用細則などに賃貸に関するルールが定められていることがあります。

賃貸そのものに関する規定だけでなく、管理組合への届け出、入居者に守ってもらうルールなども確認しておきたいところです。

確認先は、まず手元にある管理規約や使用細則です。内容が分かりにくい場合は、マンションの管理会社や管理組合へ確認します。

「これまで他の部屋も貸しているから大丈夫」と自己判断せず、自分の部屋について必要な手続きがないかを確認してから募集を進めるほうが安心です。

現在の家賃相場と募集条件を確認する

次に確認したいのが、現在の賃料相場です。

同じマンションや周辺の類似マンションについて、間取り、広さ、築年数、駅距離、設備などを比較します。単に最も高い募集賃料を見るのではなく、実際に入居者から選ばれやすい条件になっているかを見ることがポイントです。

ここはオーナーだけで判断するより、賃貸市場を把握している仲介会社や管理会社から意見を聞くと判断しやすくなります。

複数社へ相談すると、それぞれが提示する賃料や募集方針に違いが出ることもあります。その違い自体が、現在の物件をどのように評価しているのかを知る材料になります。

ローンや保険など現在の契約内容を確認する

購入時にローンを利用している場合は、賃貸へ変更する前に借入先との契約内容を確認します。

特に、もともと自分で住むために購入したマンションを、転勤などを理由に貸す場合は注意が必要です。契約内容によって確認すべき点が異なるため、「自宅として購入したけれど、そのまま貸しても問題ないだろう」と判断せず、金融機関へ相談することが大切です。

保険についても、賃貸へ変更することで確認が必要になる場合があります。ローンや保険の契約書を確認し、不明点があればそれぞれの契約先へ問い合わせる順番で進めると、後から問題になりにくくなります。

自主管理か管理会社への委託かを決める

マンションの賃貸管理を自分で行うのか、管理会社へ任せるのかも事前に決めておきます。

自主管理なら管理委託費を抑えられる一方、入居者からの問い合わせ、家賃の確認、契約更新、退去時の対応などを自分で行うことになります。

遠方に住んでいる場合や、日中に連絡を受けにくい場合は、対応そのものが負担になる可能性があります。反対に、物件の近くに住んでいて賃貸管理の経験があるなら、自主管理を選択肢にしやすいでしょう。

費用だけで決めるのではなく、自分が継続して対応できるかまで考えて判断することが大切です。

マンションを貸して失敗しやすいケースと対策

マンションを貸すこと自体が失敗なのではありません。問題は、賃貸経営を始める前に収支や募集条件を十分に確認していないことです。

「思ったより家賃が取れない」「入居者が決まらない」「管理会社の対応が期待と違う」といった問題は、事前に確認しておけば防ぎやすくなります。

家賃を高く設定しすぎて空室が長期化する

少しでも多く儲けたいと考えれば、できるだけ高い家賃で募集したくなります。

しかし、相場から離れた家賃では問い合わせが減り、空室期間が長くなる可能性があります。

家賃を1万円高く設定できても、そのために数か月空室になれば、年間で見た収入がかえって減ることもあります。

そのため、家賃設定では「高く貸せるか」だけでなく、「その条件で入居者が決まりそうか」を考えます。募集開始後の問い合わせや内見状況も確認し、反応が弱ければ条件を見直す判断が必要です。

管理費が安い会社を選んだ結果、対応に不満が出る

管理会社を選ぶとき、管理委託費が安い会社は魅力的に見えます。

ただし、料金だけを比較すると、契約後に「ここまでしか対応してもらえないのか」と感じる可能性があります。入居者からの問い合わせ、設備トラブル、退去時の対応、契約更新、空室募集など、どこまでが管理委託費に含まれるのかを確認する必要があります。

安さそのものが悪いわけではありません。重要なのは、支払う金額と受けられるサービスの内容が釣り合っているかです。

空室対策を管理会社に任せきりにしてしまう

管理会社へ委託すれば、空室対策まですべて自動的に進むわけではありません。

空室が続いているなら、現在の募集条件に問題がないか確認する必要があります。家賃、初期費用、広告方法、写真、設備、仲介会社への情報提供など、見直せる部分はいくつもあります。

オーナーがすべて判断する必要はありませんが、管理会社からどのような報告や提案が出ているのかは確認しておきましょう。

「募集しています」という報告だけではなく、「問い合わせが何件あるのか」「内見につながっているのか」「競合物件と比べてどこが弱いのか」まで確認できると、次の対応を考えやすくなります。

修繕費を想定せず、突然の出費に対応できなくなる

賃貸経営では、毎月の家賃収入だけを見ていると修繕費への備えが不足することがあります。

設備が壊れれば修理や交換が必要です。入居者の退去後に、次の募集に向けて室内を整える必要が生じることもあります。

こうした支出は毎月一定額ではないため、家賃から支出を引いて残ったお金をすべて生活費などに回すのではなく、将来の修繕に備える考え方が必要です。

マンションを長期保有するなら、「今月黒字か」だけでなく、「数年後にまとまった修繕が発生しても対応できるか」まで考えておくと、無理のない賃貸経営につながります。

マンションを貸すなら管理会社をどう選ぶ？

マンションを貸すうえで、管理会社は単に家賃を回収するだけの存在ではありません。

入居者との連絡や退去対応だけでなく、空室が発生したときの募集や条件変更について相談する相手にもなります。だからこそ、管理委託費の安さだけでなく、自分の物件をどのように管理・募集してくれるのかを見ることが大切です。

管理会社によって対応してくれる業務が違う

管理会社によって、対応する業務の範囲は異なります。

入居者からの問い合わせ、家賃管理、契約更新、退去時の対応、設備トラブルへの連絡、空室募集など、どこまで任せられるのかを確認しましょう。

特に注意したいのが、「管理費に含まれている業務」と「別途費用がかかる業務」です。

契約時には説明を受けていても、実際にトラブルが起きてから初めて費用が発生すると知るケースもあります。契約書や料金表を確認し、分からない項目は契約前に質問しておくことが大切です。

管理委託費だけでなく空室対策や募集力を見る

マンションを貸して収益を確保するには、入居者が決まることが欠かせません。

そのため、管理会社を選ぶ際には、管理委託費だけでなく募集についても確認します。周辺の賃貸相場を踏まえて家賃を提案してくれるか、空室になった際にどのような募集を行うのか、問い合わせや内見の状況を報告してくれるかなどです。

同じマンションでも、管理会社によって提示する募集条件や空室対策が異なることがあります。

目先の管理費が少し安い会社を選ぶより、空室を長期化させないための提案をしてくれる会社を選んだほうが、結果的に収益を維持しやすい場合もあります。

1社だけで決めず複数の管理会社を比較する

管理会社を選ぶときは、最初に相談した1社の提案だけで決める必要はありません。

複数社へ相談すれば、管理委託費だけでなく、管理範囲や募集方法、家賃設定、空室対策などの違いが見えてきます。ある会社では「この家賃が妥当」と言われ、別の会社では異なる金額を提示されることもあります。

こうした違いは、単なる金額差ではありません。それぞれの会社が物件をどう見ているのかを比較する材料になります。

特に初めてマンションを貸す場合は、自分だけで管理会社の良し悪しを判断するのが難しいものです。複数社の話を聞いたうえで、自分の物件と希望する管理方法に合う会社を選ぶほうが、納得して契約しやすくなります。

マンションを貸すか売るか迷ったときの考え方

マンションを所有しているなら、「貸すか売るか」という選択もあります。

住まなくなったからといって、必ず賃貸にしたほうが得とは限りません。賃貸なら継続的な家賃収入を期待できますが、その一方で空室や修繕、入居者対応などの負担があります。

売却すれば管理の手間から離れられる一方、売却後は家賃収入を得られません。

大切なのは、現在のマンションを保有し続けた場合と売却した場合を比較することです。

賃貸に向いているマンションの特徴

賃貸に向いているかを見るときは、まず賃貸需要を確認します。

駅へのアクセスが良く、周辺に住宅需要があるエリアなら、入居者を確保しやすい可能性があります。マンションそのものについても、間取りや広さ、設備などが周辺の入居希望者のニーズと合っているかを見ます。

さらに、家賃収入と維持費のバランスも重要です。高い家賃が取れる物件でも、管理費や修繕費などの負担が大きければ、手元に残る金額は少なくなります。

「貸せるマンションか」ではなく、「無理なく収益を残しながら貸し続けられるマンションか」という視点で考えると判断しやすくなります。

売却も選択肢になるケース

空室リスクや修繕負担、ローン返済、管理の手間を考えた結果、売却したほうが自分に合っている場合もあります。

特に、将来的に大きな修繕費が発生する可能性がある、賃貸需要が弱く空室が長期化しそう、管理を続ける時間がないといった場合は、賃貸だけを前提に考える必要はありません。

売却価格も確認し、売却した場合に得られる金額と、賃貸を続けた場合の将来収支を比較します。

税金なども関係するため、最終的な判断では必要に応じて不動産会社や税理士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

よくある質問

管理会社の比較ならカソット

マンションを貸せば、毎月家賃を受け取れる可能性があります。しかし、それだけで儲かると判断するのは早すぎます。

管理費や修繕積立金、管理委託費、固定資産税、修繕費、ローン返済などを差し引き、最終的にいくら残るのかを確認することが大切です。さらに空室が発生すれば家賃収入は減るため、現在の家賃だけでなく、将来的に入居者を確保できるかも考えておきたいところです。

貸す前には、管理規約、ローンや保険の契約内容、周辺の賃貸相場、年間の支出を順番に確認します。そのうえで、自主管理にするのか、管理会社へ委託するのかを決めます。

管理会社へ委託する場合も、管理委託費の安さだけで選ぶのはおすすめできません。管理内容、入居者対応、募集方法、空室対策などを比較し、自分のマンションに合った会社を探すことが重要です。

管理会社によって対応や提案は異なります。1社だけに相談して決めるより、複数社の話を聞いたほうが、費用や管理範囲だけでなく、自分の物件をどう評価しているのかも見えやすくなります。

とはいえ、オーナー自身で複数の管理会社を探し、一社ずつ問い合わせて条件を比較するのは手間がかかります。

そこでカソットでは、全国100社以上の管理会社から、物件や希望条件に合った管理会社を最大6社まで無料で比較できます。

管理内容や費用だけでなく、空室対策や募集方針なども含めて比較すれば、「とにかく安い会社」ではなく、自分のマンションを安心して任せられる会社を選びやすくなります。

マンションを貸して本当に儲かるかを考えるとき、最初に見るべきなのは家賃の金額ではありません。収入と支出、空室リスク、将来の修繕まで含めて、最終的にどれだけ手元に残るのかを確認することです。

その収支を踏まえて、自分に合った管理方法と管理会社を選ぶことが、無理なく賃貸経営を続けるための第一歩になります。

免責事項

本記事は、2026年7月時点の法令、ガイドライン（環境省・国土交通省等）および一般的な実務情報に基づいて作成されています。執筆には万全を期しておりますが、その内容の正確性・完全性・最新性を保証するものではありません。

本記事は、不動産経営における一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の契約内容やトラブルに対する具体的な判断・助言を行うものではありません。騒音トラブルへの対応や管理にあたっては、必ずご自身の管理委託契約書や関係規約をご確認のうえ、必要に応じて管理会社、弁護士、専門家等へご相談ください。

また、法令の改正や各種ガイドラインの更新、物件ごとの条件や地域差等により、本記事の内容と実際の運用が異なる場合があります。最終的な判断は必ず最新の情報および個別事情に基づいて行ってください。